Короткий ответ
ДДУ (договор долевого участия) — договор с застройщиком на квартиру в строящемся доме по 214-ФЗ. С 1 июля 2019 оплата идёт через эскроу-счёт: банк хранит деньги дольщика до сдачи объекта.
ДДУ регистрируют в Росреестре. Без регистрации право дольщика не закреплено. Это не ДКП: ДКП используют для готового жилья. Перед подписью проверяют срок передачи, цену, эскроу-банк и штрафы.
ДДУ (договор долевого участия) — письменный договор с застройщиком на квартиру в строящемся доме. С 1 июля 2019 года оплата по ДДУ идёт через эскроу-счёт: деньги дольщика хранит банк до сдачи объекта. Договор регистрируют в Росреестре.
Что это значит простыми словами
Вы покупаете не готовую квартиру, а право на будущий объект. Пока дом строится, ваши деньги не у застройщика на операционном счёте, а в банке на эскроу. Застройщик получает их после ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей по акту. Так закон снижает риск «деньги ушли — дом не сдали».
ДДУ регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004. Без регистрации ДДУ в Росреестре сделка не считается заключённой в полном смысле: право дольщика не закреплено в реестре.
Что обязательно должно быть в ДДУ
- Данные сторон: застройщик (юрлицо) и дольщик
- Описание объекта: адрес стройки, корпус, этаж, площадь, условный номер
- Цена договора и график оплаты
- Срок передачи объекта дольщику
- Гарантийные сроки на объект
- Указание на расчёты через эскроу (для проектов после 01.07.2019)
Чем ДДУ отличается от ДКП
| Параметр | ДДУ | ДКП |
|---|---|---|
| Стадия объекта | Строится | Готовый или вторичка |
| Закон | 214-ФЗ | ГК РФ, гл. 30 |
| Оплата | Эскроу-счёт | Безнал / аккредитив / иные схемы |
| Регистрация | Росреестр (ДДУ) | Росреестр (переход права) |
Как проходит сделка по ДДУ на практике
- Выбор лота и бронирование условий
- Проверка застройщика, декларации и эскроу-банка
- Подписание ДДУ
- Регистрация ДДУ в Росреестре
- Оплата на эскроу по графику
- Сдача дома → раскрытие эскроу → акт приёма-передачи
На что смотрит ИнвестераПро до подписи ДДУ
По кейсам команды за 2020–2026 типичные красные флаги: размытый срок передачи, жёсткие штрафы для дольщика при выходе, несостыковка площади и цены, условия уступки без прозрачного порядка. На бюджете 25–150 млн ₽ ошибка в договоре стоит дороже экономии на скидке застройщика.
Подбор квартирыЧто такое 214-ФЗ
Источники и данные
- Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004
- Правила эскроу в долевом строительстве с 01.07.2019
- Росреестр — регистрация ДДУ
- Кейсы ИнвестераПро за 2020–2026
FAQ
Что такое ДДУ простыми словами?
ДДУ — договор с застройщиком на будущую квартиру в новостройке. Вы платите на эскроу-счёт в банке, а не напрямую застройщику. Договор регистрируют в Росреестре. Источник: 214-ФЗ.
Обязателен ли эскроу по ДДУ в 2026 году?
Для проектов, где ДДУ заключают по правилам после 1 июля 2019 года, расчёты через эскроу — стандарт. Банк держит деньги до выполнения условий раскрытия. Источник: 214-ФЗ, правила эскроу.
Чем ДДУ отличается от ДКП?
ДДУ — на стадии строительства (214-ФЗ, эскроу). ДКП — на готовое жильё или вторичку (ГК РФ). Сравнивать нужно стадию объекта и схему оплаты, а не только «где дешевле».
Можно ли расторгнуть ДДУ?
Да, но условия зависят от договора и закона: просрочка застройщика, существенные нарушения, согласованный выход. До подписи смотрят штрафы и порядок возврата с эскроу.
Нужна ли регистрация ДДУ в Росреестре?
Да. Без регистрации ДДУ право дольщика не закреплено в реестре. Оплату по графику начинают после понятной схемы регистрации и открытия эскроу.
Что проверить в ДДУ до аванса?
Срок передачи, описание лота, цену и график, банк эскроу, штрафы, порядок уступки. На бюджете 25–150 млн ₽ договор читают до брони, а не после.
Как проверяем факты
В статьях используем открытые данные застройщиков, проектные декларации, фактические прайс-листы и внутреннюю базу сделок. Цены, наличие лотов, ставки и условия быстро меняются, поэтому расчёты на сайте являются аналитическим сценарием, а не обещанием доходности или роста цены.
Что сделать после прочтения
Если вы выбираете объект в Москве, полезно перейти от общего разбора к конкретному сравнению: ЖК, цена входа, планировка, ликвидность, условия оплаты и риски сделки.