Недвижимость за рубежом: ОАЭ и Таиланд

В 2026 году для граждан РФ работают несколько схем: SWIFT-перевод через банки ОАЭ и дружественных стран, оплата через криптовалюту (USDT) с конвертацией у принимающей стороны, расчёты в юанях или дирхамах через банки-партнёры. Каждая схема имеет свои риски и комиссии — от 1–2% на SWIFT до 3–5% на двойную конвертацию через третьи страны. Выбор зависит от суммы, страны покупки и банка-отправителя.

Не всегда. В ОАЭ часть сделок проходит через эскроу-счёт застройщика без личного счёта покупателя. В Таиланде для покупки нужен счёт в тайском банке, открытый лично или по доверенности. При открытии счёта за рубежом гражданин РФ обязан уведомить ФНС в течение 30 дней и ежегодно отчитываться о движении средств — это требование валютного контроля, а не желание банка.

Типовой пакет: загранпаспорт, договор купли-продажи или предварительный договор (SPA), инвойс от застройщика или продавца, подтверждение происхождения средств (выписки из банка РФ), налоговый номер страны покупки. В ОАЭ дополнительно — Emirates ID для резидентов или паспортный регистр для нерезидентов. Банки уделяют особое внимание назначению платежа — формулировка должна точно совпадать с договором.

Да. В ОАЭ, Турции и Таиланде допускается дистанционное оформление через доверенность или местного представителя. Документы подписываются через консульство или нотариально заверенную доверенность, переведённую на язык страны. ИнвестераПро сопровождает такие сделки: координирует партнёров на месте, проверяет договор и контролирует платежи. Личный выезд нужен не всегда.

В 2026 году доступны: ОАЭ (Дубай, Абу-Даби) — стабильно, но рынок перегрет в премиуме; Турция — процесс понятен, но получение ВНЖ усложнилось; Таиланд (Пхукет, Самуи) — лоялен к россиянам, принимает оплату в криптовалюте; Сербия и страны СНГ (Грузия, Армения) — доступный вход в Европу и регион. Прямые покупки в ЕС и США для граждан РФ практически закрыты из-за санкционных ограничений.

В ОАЭ покупатель платит 4% transfer fee в Земельном департаменте Дубая, регистрационный сбор и агентскую комиссию (обычно 2%). В Таиланде — transfer fee 2%, специальный бизнес-налог 3,3%, гербовый сбор 0,5%, часть оплачивает продавец. Дополнительно — ежегодный налог на недвижимость (в ОАЭ 0,5% от арендной стоимости), расходы на УК и страховку. Полный расчёт даём под конкретный проект.

В Дубае доходность под долгосрочную аренду — 6–8% годовых в валюте, под краткосрочную (через УК) — 9–12%, но с большей загрузкой операционных расходов. На Пхукете кейсы показывают 8–15% годовых в зависимости от проекта, управления и сезона. ИнвестераПро не обещает доходность заранее: реальную цифру считает под конкретный проект с учётом загрузки, комиссии УК, налогов и обслуживания.

В ОАЭ покупка недвижимости от $200 000 даёт право на 2-летнюю резидентскую визу инвестора, от $1 млн — на 10-летнюю «золотую визу». В Таиланде раньше давали Elite Visa за депозит, сейчас программа пересматривается. В Турции покупка от $400 000 даёт гражданство по упрощённой процедуре. Точные условия зависят от страны, типа недвижимости и текущих правил — проверяем на момент сделки.