Банкротство застройщика: что делать дольщику — эскроу, ФРТ, ст. 201.15

Если застройщик обанкротился, дольщик на эскроу-счёте защищён по закону: деньги хранятся в банке и возвращаются при недострое после расторжения ДДУ. Эскроу обязательны для всех новостроек с 1 июля 2019 года (214-ФЗ). Для проектов без эскроу действует компенсационный фонд Фонда развития территорий. Требование в конкурсном производстве подаётся по статье 201.15 Закона №127-ФЗ. Источник: 214-ФЗ, Закон №127-ФЗ, ФЗ №218-ФЗ, июль 2026.

Что это значит простыми словами

Банкротство застройщика — это признанная арбитражным судом неспособность строительной компании рассчитаться по долгам. Суд вводит процедуру: сначала наблюдение, потом конкурсное производство. Имуществом руководит конкурсный управляющий, а не директор застройщика.

Для дольщика это не приговор. С 1 июля 2019 года все новостройки по 214-ФЗ продаются через эскроу-счёта: деньги дольщика лежат в уполномоченном банке и застройщик не может их потратить до сдачи дома. Если застройщик банкротится, дольщик расторгает ДДУ, и банк возвращает деньги с эскроу по закону. Подробно про эскроу — в нашей справке.

У проектов, проданных до июля 2019 года без эскроу, другая защита. Застройщики с 20 октября 2017 года отчисляют 1,2% от цены каждого ДДУ в компенсационный фонд Фонда развития территорий (ФРТ). При банкротстве ФРТ либо финансирует достройку дома, либо выплачивает дольщикам компенсацию. Проверить отчисление можно по номеру регистрации ДДУ на последних страницах договора.

Разница между дольщиками на эскроу и дольщиками старых проектов принципиальная. Эскроу-дольщик работает с банком: расторгает ДДУ и получает возврат. Дольщик старого проекта работает с конкурсным управляющим: подаёт требование в реестр и ждёт решения ФРТ о достройке или выплате. Сроки и риск разные.

Как защищены деньги дольщика

Четыре способа защиты, каждый с основанием в законе:

Эскроу и компенсационный фонд не применяются одновременно к одному ДДУ. Договоры с эскроу освобождены от отчислений в ФРТ. Поэтому дольщику сначала нужно понять, по какой схеме заключён его ДДУ — подробнее о типах договоров в справке.

Что делать при банкротстве застройщика — пошагово

• Узнать о процедуре. Публикации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Федресурс), газете «Коммерсантъ», Картотеке арбитражных дел. Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков письменно.
• Проверить, на эскроу или нет ДДУ. Договоры после 1 июля 2019 года — на эскроу. Проверить по условиям ДДУ и отчислениям в ФРТ по номеру регистрации.
• Если ДДУ на эскроу — расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и обратиться в банк за возвратом. Банк возвращает деньги с эскроу после погашения записи в Росреестре. Это самый быстрый путь.
• Если ДДУ без эскроу — подать требование в реестр требований участников строительства конкурсному управляющему и в арбитражный суд. Срок: 45 дней с момента, когда уведомление считается полученным (15 дней после публикации в «Коммерсанте»).
• Выбрать: вернуть деньги или ждать достройки. Дольщик без эскроу может заявить требование о передаче жилого помещения (ст. 201.12-2 для эскроу-дольщиков, ст. 201.4 для остальных) — тогда есть шанс получить квартиру, если ФРТ достроит дом.
• При спорах с управляющим или отказе во включении в реестр — обратиться к юристу по банкротству застройщиков. Возражения подаются в арбитражный суд.

Если дом достроен, но застройщик банкрот

Если дом введён в эксплуатацию и квартира передана по акту приёма-передачи, право собственности регистрируется в Росреестре независимо от банкротства застройщика. Банкротство касается денег компании, а не права дольщика на готовую квартиру.

Сложности возникают, если дом введён в эксплуатацию, но акт ещё не подписан. Тогда дольщик заявляет требование о признании права собственности на объект долевого строительства в деле о банкротстве. Это требует документов: ДДУ, подтверждение оплаты, выписку о готовности дома.

Механизм достройки дома

При банкротстве застройщика арбитражный суд по ходатайству конкурсного управляющего передаёт недостроенный дом приобретателю (ст. 201.15-2 Закона №127-ФЗ). Приобретателем может быть Фонд развития территорий, фонд субъекта РФ или новый застройщик.

ФРТ оценивает степень готовности объекта. Если готовность достаточная (как правило, выше 80%) и достройка экономически целесообразна, ФРТ финансирует завершение строительства. Если достраивать нецелесообразно, ФРТ выплачивает дольщикам компенсацию по ФЗ №218-ФЗ и получает права на земельный участок и объект незавершённого строительства (ст. 201.15-2-2).

Дольщик может выбрать: ждать достройки и получить квартиру или отказаться от квартиры и получить денежную компенсацию. Выбор заявляется конкурсному управляющему. Срок для владельцев эскроу, требующих передачу квартиры, — 2 месяца с момента уведомления об открытии конкурсного производства (ст. 201.12-2).

Частые вопросы

Источники и данные

• Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…» — эскроу с 1 июля 2019, ст. 15.4–15.5
• Федеральный закон №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» — ст. 201.4, 201.7, 201.12-2, 201.15, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-2
• Федеральный закон №218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании Фонд развития территорий…»
• Фонд развития территорий (ФРТ) — компенсационный фонд долевого строительства, отчисления 1,2% с 20.10.2017
• АО «Банк ДОМ.РФ» — банк-агент для выплат компенсаций ФРТ
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс), газета «Коммерсантъ» — официальные публикации о банкротстве
• Кейсы ИнвестераПро по проверке застройщиков, 2024–2026

Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. По конкретной ситуации при банкротстве застройщика обращайтесь к юристу.