Короткий ответ
Под аренду полную оплату этого офиса я бы сейчас не рекомендовал. 3,8% годовых за почти восемь лет заметно слабее ОФЗ с доходностью около 11%, а скидки за единовременный платёж на карточке нет. Логичнее рассрочка с взносом 30–50% и 0% до сдачи, которую нужно пересчитать по графику, или офис с более ранним стартом аренды. Полную оплату стоит обсуждать, только если застройщик письменно снизит цену.
Офис 06-11 в Сезар Тауэр за 309,2 млн рублей при полной оплате даёт в нашем основном сценарии 3,8% годовых до налогов и отделки. Покупатель отдаёт всю цену в октябре 2026-го, первую платную аренду получает в августе 2031-го и продаёт офис в августе 2034-го. В рублях это 100,8 млн расчётной прибыли за почти восемь лет: три года аренды плюс деньги от продажи, номинально, без поправки на инфляцию.
Содержание · 9 раздела
- 1Что покупатель получает за 309,2 млн рублей?
- 2Когда потраченные деньги начнут возвращаться?
- 3Откуда берутся 3,8% годовых, если прибыль 100,8 млн?
- 4Сможет ли шестой этаж дать аренду, которую мы заложили?
- 5За сколько можно будет продать офис?
- 6Почему тогда не заплатить позже по рассрочке?
- 7Что если продать офис сразу после сдачи?
- 8Сколько потребуется сверх цены офиса?
- 9Какое решение принять до бронирования?
Для такого срока и риска стройки 3,8% скромный результат: купоны ОФЗ на 5–8 лет сейчас дают около 11%. Главная причина в четырёх годах, когда деньги вложены целиком, а аренды ещё нет. Ниже показываю, из чего сложилась цифра, какие допущения её двигают и при каких условиях полную оплату по этой цене я бы обсуждал.
Я разбираю конкретный офис площадью 401,4 м² по цене на 5 октября 2026 года. Доходность башни в целом и другие лоты в расчёт не входят.
Станислав Калиниченко, сооснователь ИнвестераПро. Команда ИнвестераПро в недвижимости с 2016 года, на счету 1 000+ сделок. Расчёт от 5 октября 2026 года по карточке лота, данным девелопера и отраслевым обзорам августа и сентября 2026 года. Доходность сценарная, до налогов.
Что покупатель получает за 309,2 млн рублей?
Сезар Тауэр строят на участке № 20 в ядре Москва-Сити, на 1-м Красногвардейском проезде. По открытым данным, это один из последних свободных участков ядра. Разрешение на строительство выдали в конце июля 2026 года. В публикациях у башни 52 этажа (на карточке лота указано 35), паркинг на 475 мест и ресторан под куполом на верхних этажах. По обзору продаж первого полугодия 2026 года, на Москва-Сити пришлось около 24% первичного спроса Москвы на покупку офисов. Аренду конкретного офиса определят его этаж, вид, планировка и стоимость подготовки.
В карточке офиса 06-11 указаны шестой этаж, один уровень, панорамные открывающиеся окна с видом на улицу и состояние без отделки. Выделенная мощность 40,14 кВт, то есть 100 Вт на квадратный метр. Вентиляция общедомовая, трубы доведены до помещения. На плане три мокрых точки вдоль правой стены, второй вход не подписан.
Арендатор будет смотреть на три вещи: как разместится его команда на 401,4 м², во что обойдётся подготовка помещения и когда можно въехать.
Три мокрых точки позволяют рассмотреть деление офиса на два блока. Доход от такой нарезки я в расчёт не добавляю: нет согласованной планировки, отдельных площадей и ставки за помещения меньшего размера.
Когда потраченные деньги начнут возвращаться?
Цена при полной оплате составляет 309 238 560 ₽, или 770 400 ₽ за метр. Базовая цена на карточке совпадает с ценой при оплате сразу: скидки за единовременный платёж там нет. Стартовая цена проекта «от 735 тысяч за метр» относится к другим лотам.
В сценарии покупатель перечисляет всю сумму 5 октября 2026 года. Завершение строительства принимаем на 31 декабря 2030-го. Затем оставляем семь месяцев на поиск арендатора и каникулы, первый платный месяц наступает в августе 2031-го. После 36 платных месяцев офис продаётся 1 августа 2034 года.
Дату 31 декабря 2030 года я взял из четвёртого квартала на карточке рассрочки. В публикациях конца лета 2026 года называли третий квартал 2030-го, в конкурсных материалах башни ввод стоит на первый квартал 2031-го. Договорной даты передачи пока нет. В расчёте стоит рабочая дата, а срок, который покупатель сможет предъявить продавцу, появится только в договоре.
Четыре календарных года, с 2027-го по 2030-й, деньги вложены полностью и не дают арендных поступлений. С 2031 года собственник платит расходы на здание, в том числе в месяцы поиска первого арендатора.
Откуда берутся 3,8% годовых, если прибыль 100,8 млн?
Сначала считаем результат в рублях. Ставку аренды в основном сценарии индексируем на 6% в год, первая индексация с января 2032-го. За срок владения аренда после простоев и расходов на здание приносит 96,6 млн ₽. За поиск арендатора брокеру платим одну месячную аренду, около 2,8 млн ₽. Остаётся примерно 93,8 млн ₽.
Офис продаём по расчётной цене 326,1 млн ₽. После комиссии брокеру 3%, или около 9,8 млн ₽, собственник получает 316,3 млн ₽. Итог с точностью до сотых:
93,76 млн ₽ аренды + 316,30 млн ₽ от продажи − 309,24 млн ₽ покупки = 100,82 млн ₽ прибыли до налогов.
Это примерно 33 копейки прибыли на каждый вложенный рубль за весь срок. От оплаты в октябре 2026 года до продажи в августе 2034-го проходит семь лет и десять месяцев. Основная сумма возвращается только при продаже.
| Год | Что происходит | Денежный поток, млн ₽ |
|---|---|---|
| 2026 | Полная оплата офиса | −309,2 |
| 2027–2030 | Аренды нет | 0 |
| 2031 | Первые платные месяцы аренды | +7,6 |
| 2032 | Аренда после первой индексации | +31,6 |
| 2033 | Аренда | +33,7 |
| 2034 | Аренда до продажи и деньги от продажи | +337,2 |
В строке 2034 года: около 20,9 млн ₽ аренды и 316,3 млн ₽ после продажи. Суммы округлены до 0,1 млн ₽.
Для годовой доходности мы учитываем дату каждого платежа и поступления, принимая в году 365 дней. Из точного графика получается около 3,78%, после округления 3,8% годовых. Это доходность вложенных денег за весь путь, на счёт каждый год 3,8% не приходят.
С чем сравнивать 3,8%? С тем, что те же 309,2 млн ₽ принесли бы за этот срок без стройки и поиска арендатора. Купоны ОФЗ сроком 5–8 лет на начало октября 2026 года дают в среднем около 11% годовых. Даже без реинвестирования это примерно 34 млн ₽ в год с первого месяца. Офис в 2032 и 2033 годах приносит 31,6 и 33,7 млн ₽, а до этого четыре года не приносит ничего. Обе цифры до налогов. Общую логику «офис или безрисковое вложение» мы разбирали в материалепро офис класса А и депозит.
В отдельном арендном году цифры заметно выше. По сегодняшней ставке 85 150 ₽ за метр годовая аренда составляет 34,18 млн ₽. Минус 1,37 млн ₽ на простои и 3,21 млн ₽ на расходы по зданию, остаётся 29,60 млн ₽, около 9,6% от цены покупки. В 2032-м, первом полном году, после индексации выходит 31,6 млн ₽, или 10,2%. Итог за весь срок тянут вниз четыре года без аренды до сдачи и семь месяцев поиска арендатора.
Сможет ли шестой этаж дать аренду, которую мы заложили?
Ставка 85 150 ₽ за метр в год — среднее двух ориентиров из открытых обзоров конца лета 2026 года: текущий запрос на лучшие офисы кластера около 84 300 ₽ и прогноз на 2027 год около 86 000 ₽. Оба приведены без НДС и расходов на здание. Подписанного договора аренды на помещение 06-11 по такой цене нет.
Это ставка лучших офисов кластера. Шестой этаж с видом на улицу и без отделки может сдаться дешевле. До решения о покупке я бы искал сопоставимые предложения и закрытые сделки по помещениям такого размера и состояния.
По тем же обзорам, в первом полугодии 2026 года в старой части Сити пустовало около 1,6% офисных площадей, в новой около 17,2%. Для новой башни в первые годы я бы ориентировался на вторую цифру. Поэтому первому арендатору мы отводим семь месяцев поиска, а после старта аренды вычитаем ещё 4% на простои между арендаторами.
Расходы на здание приняты по 8 000 ₽ за метр в год и оплачиваются собственником. Это середина обычного диапазона 7–9 тысяч, тарифа Сезар Тауэр пока нет. В следующие годы мы его не индексируем. Когда башня назовёт свой тариф, расчёт придётся обновить.
За сколько можно будет продать офис?
Будущую цену мы выводим из дохода помещения: годовой поток после простоев и расходов на здание к моменту продажи составляет около 35,9 млн ₽. Делим его на 11% и получаем примерно 326,1 млн ₽ до комиссии брокеру.
Цена растёт только за счёт индексации аренды: за три года ставка прибавляет 19%. При этом будущий покупатель, по нашему допущению, заплатит за рубль аренды меньше, чем покупатель сегодня. Сейчас цена офиса равна примерно 10,4 чистого годового дохода по текущей ставке. Продажу мы считаем из 11%, то есть из 9,1 годового дохода. Поэтому к 2034 году офис дорожает всего на 16,8 млн ₽, или на 5,4%. После комиссии 3% остаётся 316,3 млн ₽, на 7,1 млн ₽ больше цены покупки. Основную часть прибыли 100,8 млн ₽ даёт аренда.
Диапазон 10–11% для качественных офисов взят из прогнозов в открытых обзорах, сделок с офисами, сравнимыми с 06-11, у нас нет. Поэтому 326,1 млн ₽ расчётная стоимость.
Чем выше доходность, которую захочет будущий покупатель, тем ниже цена той же аренды. Это видно в трёх сценариях:
| Сценарий | Аренда за м² в год | Простои после старта аренды | Рост аренды в год | На какой процент делим доход при продаже | Цена продажи | Прибыль за весь срок | Доходность в год |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Осторожный | 84 300 ₽ | 5% | 5% | 11,5% | 295,7 млн ₽ | 67,5 млн ₽ | 2,7% |
| Основной | 85 150 ₽ | 4% | 6% | 11% | 326,1 млн ₽ | 100,8 млн ₽ | 3,8% |
| Оптимистичный | 86 000 ₽ | 3% | 7% | 10,5% | 360,1 млн ₽ | 137,7 млн ₽ | 5,0% |
Во всех трёх вариантах полная оплата происходит 5 октября 2026 года, первая платная аренда начинается в августе 2031-го, продажа 1 августа 2034-го. Налоги и отделка не включены. Каждый вариант посчитан по своим условиям.
В осторожном варианте офис продаётся за 295,7 млн ₽ при покупке за 309,2 млн ₽, само помещение дешевеет на 13,5 млн ₽. Прибыль за весь срок здесь держится только на трёх годах аренды.
Проверили и более тяжёлое сочетание: передача на год позже, аренда 84 300 ₽ за метр, 10% на простои, рост аренды на 3% в год и продажа из 12,5% требуемой доходности покупателя. Цена продажи в таком варианте около 240,5 млн ₽, результат примерно 5,5 млн ₽ прибыли и 0,2% годовых до налогов и отделки.
Почему тогда не заплатить позже по рассрочке?
Подтверждённой денежной выгоды от полной оплаты этого лота у меня пока нет. На карточке цена при единовременном платеже совпадает с базовой. Там же при первоначальном взносе 30–50% указано 0% годовых до сдачи. Условия конкретного графика и итоговую цену нужно получить письменно, рассрочку мы в 3,8% не включали и её доходность не считали.
Для инвестора, у которого свободно около 100 млн ₽, разница особенно предметная. 30% от сегодняшней цены офиса составляют 92,8 млн ₽. Если итоговая цена при таком взносе останется 309,2 млн ₽, ещё 216,5 млн ₽ потребуется внести позднее по графику. После первого платежа из 100 млн останется около 7,2 млн ₽, а впереди будут следующие платежи и отделка. Как график платежей давит на капитал, мы показывали на примереофиса с кредитным графиком.
У полной оплаты есть понятный плюс: больше нет будущих взносов и риска не собрать деньги к их датам. Минус в этом расчёте измерим: 309,2 млн ₽ уходят сразу, за годы до первой аренды. Чтобы рекомендовать такой способ оплаты, я хотел бы увидеть согласованное улучшение цены или причину, по которой покупателю принципиально нужна свобода от следующих платежей. Первое пока документами не подтверждено, второе зависит от его капитала и планов.
При взносе 20% на карточке указано удорожание на 1%, по опыту согласований после встречи с застройщиком оно бывает и нулевым. Эту ветку, как и возможный торг, в модель не включали. Сравнивать её с полной оплатой можно по письменной итоговой цене и датам всех платежей.
Что если продать офис сразу после сдачи?
Этот путь убирает поиск арендатора и три года сдачи. В расчёте продажа стоит на 31 декабря 2030 года, рабочей дате завершения строительства. Договором она пока не подтверждена, возможность продать помещение сразу после передачи тоже нужно проверить.
От покупки до этой даты проходит 4,24 года. Аренды нет, брокеру за продажу собственник платит 3%. Результат почти целиком зависит от того, насколько вырастет цена метра.
| Изменение цены к продаже | Цена продажи | Прибыль после комиссии | Доходность в год |
|---|---|---|---|
| Цена не изменилась | 309,2 млн ₽ | −9,3 млн ₽ | −0,7% |
| Цена выросла на 30% | 402,0 млн ₽ | 80,7 млн ₽ | 5,6% |
| Цена выросла на 45% | 448,4 млн ₽ | 125,7 млн ₽ | 8,4% |
| Цена выросла на 60% | 494,8 млн ₽ | 170,7 млн ₽ | 10,9% |
Рост на 30–60% от котлована до ввода встречался в обзорах строящихся офисов Сити; здесь это проверка разных цен продажи для офиса 06-11. Налогов и отделки в таблице нет.
Цену 326,1 млн ₽ для продажи в 2034-м эти проценты не меняют: она посчитана из аренды, а таблица выше из роста метра за стройку.
При неизменной цене собственник теряет около 9,3 млн ₽ на комиссии. Для строки «+45%» нужно найти покупателя примерно на 448,4 млн ₽. Сегодняшняя цена лота уже составляет 770 400 ₽ за метр против стартовых 735 тысяч в проекте, какая часть будущего роста в ней уже учтена, из открытых данных определить нельзя.
Сколько потребуется сверх цены офиса?
В строке отделки пока стоит 0 ₽: сметы по лоту нет. По наблюдаемому разбросу 50–120 тысяч ₽ за метр второй бюджет на 401,4 м² может составить от 20 до 48 млн ₽, но конкретное число для офиса 06-11 даст только смета. Если ремонт оплачивает собственник, расходы уменьшат его результат. Если работы берёт на себя арендатор в обмен на каникулы, сдвинется дата первой платной аренды.
Налоги в показанные проценты тоже не включены. Покупку рассматривают на ИП или ООО по договору купли-продажи будущей вещи. Цена указана с НДС, ставки аренды без НДС. Для ООО, которое сможет принять НДС к вычету, вложения окажутся меньше, а доходность выше. Эту строку я не считаю: она зависит от налогового режима покупателя.
Все суммы в статье номинальные: 100,8 млн ₽ в 2034 году купят меньше, чем сегодня.
Какое решение принять до бронирования?
Мой вывод по этой цене: под аренду полную оплату офиса 06-11 я бы сейчас не рекомендовал. Отдать 309,2 млн ₽ сразу и почти пять лет ждать первой аренды ради 3,8% годовых слабая сделка на фоне 11% по ОФЗ. Выгоды за единовременный платёж на карточке нет, а сама доходность держится на средней ставке лучших офисов кластера и рабочей дате сдачи.
Логичнее два других пути. Первый: рассрочка с взносом 30–50% и 0% до сдачи, деньги уходят частями, и расчёт нужно повторить по её графику. Второй: офис, где аренда начинается раньше 2031-го. Четыре таких лота с первой арендой в 2029–2031 годах мы сравнили на том же горизонте до 2034 года вразборе офисов AVIUM, STONE и BELL. Полную оплату в Сезар Тауэр имеет смысл обсуждать, только если застройщик письменно улучшит за неё цену.
Если нужна аренда после строительства. Сначала проверить арендную ставку шестого этажа, бюджет подготовки помещения, договорную дату и условия рассрочки. Если ставка подтвердится, а цена за полную оплату снизится, расчёт стоит повторить.
Если цель продать после сдачи. При неизменной цене результат отрицательный из-за комиссии. Положительная доходность из таблицы требует покупателя, готового заплатить за метр на 30–60% больше сегодняшнего.
Если свободный капитал около 100 млн ₽. Взнос 30% укладывается в него только на дату первого платежа, остальное и отделка требуют отдельного источника. Сначала письменный график, затем расчёт по нему.
До аванса я попросил бы у продавца договорный срок передачи, итоговую цену при каждом способе оплаты, график платежей и состав акций. Затем сверил бы расходы по зданию, смету отделки и аренду сопоставимых помещений. С этими ответами можно обсуждать скидку и выбирать способ оплаты на цифрах.
Пришлите в ИнвестераПросрок, форму покупки и задачу по этому офису. Пересчитаем рассрочку по её графику и положим рядом офисы с более ранней арендой. Условия за полную оплату обсудим на встрече с застройщиком, размер возможной скидки заранее не называем. Telegram:канал Полины.
FAQ
Сколько приносит офис в Сезар Тауэр за 309 млн рублей?
В основном сценарии при полной оплате в октябре 2026 года офис 06-11 даёт 3,8% годовых и 100,8 млн ₽ расчётной прибыли к августу 2034 года. Сюда входят три года аренды и продажа. Результат до налогов и отделки, суммы номинальные.
Почему доходность 3,8%, если в полном арендном году выходит около 10%?
Около 10% приходится на один арендный год, а 3,8% считаются за весь срок. До первой аренды проходит почти пять лет, когда деньги вложены целиком и ничего не приносят. Основная сумма возвращается только при продаже офиса.
Когда начнётся аренда в Сезар Тауэр?
Договорной даты передачи помещения пока нет. В расчёте завершение строительства принято на 31 декабря 2030 года, затем семь месяцев на поиск арендатора, и первая платная аренда начинается в августе 2031 года. В публикациях встречаются и третий квартал 2030-го, и начало 2031-го.
Выгодна ли полная оплата офиса по сравнению с рассрочкой?
На карточке лота цена при единовременной оплате совпадает с базовой, то есть скидки нет. При взносе 30–50% указано 0% годовых до сдачи. Поэтому полную оплату имеет смысл обсуждать только при письменном улучшении цены, а рассрочку нужно пересчитывать по её графику.
Что будет, если продать офис сразу после сдачи?
При неизменной цене метра собственник теряет около 9,3 млн ₽ на комиссии брокера, это минус 0,7% годовых. При росте цены на 45% выходит 8,4% годовых до налогов. Рост на 30–60% встречался в обзорах строящихся офисов Сити, но для офиса 06-11 это проверка, а не прогноз.
Что не входит в расчёт доходности?
Налоги, отделка, возможный зачёт НДС для ООО, скидки и условия рассрочки. По наблюдаемому разбросу 50–120 тысяч ₽ за метр отделка может добавить от 20 до 48 млн ₽ к бюджету покупки. Точное число даст только смета по конкретному помещению.
Как проверяем факты
В статьях используем открытые данные застройщиков, проектные декларации, фактические прайс-листы и внутреннюю базу сделок. Цены, наличие лотов, ставки и условия быстро меняются, поэтому расчёты на сайте являются аналитическим сценарием, а не обещанием доходности или роста цены.
Что сделать после прочтения
Если вы выбираете объект в Москве, полезно перейти от общего разбора к конкретному сравнению: ЖК, цена лота, планировка, ликвидность, условия оплаты и риски сделки.