Офисы класса А: доходность AVIUM, STONE и BELL до 2034 года

Короткий ответ

В базовом расчёте лучший результат у AVIUM: 15,7% годовых за срок владения до 2034 года. У BELL самая высокая ставка, 90 000 ₽ за м² в год, но из-за цены метра 742 тыс. ₽ доходность за срок 7,9%. Консультанты ждут роста ставок до 2029 года во всех сценариях. Выбор лота решают подтверждённая стартовая аренда и деньги на каждый платёж рассрочки.

Я сравнил четыре офисных лота класса А в Москве на общем горизонте до октября 2034 года: AVIUM, STONE Мнёвники 3, STONE Ходынка 2 и BELL. В расчёт вошли цены и графики платежей на октябрь 2026 года, передача ключей, три месяца поиска арендатора, четыре месяца арендных каникул и условная продажа 1 октября 2034 года. Все результаты приведены до налогов и расходов на сделку.

Содержание · 10 раздела

1. 1Почему офисы стоит рассмотреть сейчас
2. 2Что говорят консультанты о ставках к 2028–2030 годам
3. 3Как проверить ставку конкретного помещения
4. 4Как выглядят четыре лота на едином горизонте
5. 5Как мы считали доходность
6. 6Почему пара AVIUM и STONE Мнёвники 3
7. 7Почему небольшой первый взнос не делает покупку доступной
8. 8Что может изменить результат портфеля
9. 9Как выбрать офис и когда отказаться от покупки
10. 10Подбор офиса под ваш бюджет

Почему офисы стоит рассмотреть сейчас

Строящийся бизнес-центр позволяет выбрать блок и растянуть оплату до начала аренды. По отраслевым данным за II квартал 2026 года, 92% площадей в строящихся бизнес-центрах продаются блоками, почти половина из них уже продана. Выбор у инвестора широкий, но через несколько лет многие купленные блоки будут искать арендатора одновременно.

Проданный офис возвращается на рынок аренды как предложение конкурирующего собственника. Поэтому я считаю, сколько похожих помещений будут сдаваться в одно время с нашим блоком, особенно если несколько зданий передают ключи в один год.

Базовые критерии здания и размера блока разобраны вматериале об офисах класса А в Москве, общая логика вложений вобзоре инвестиций в офисную недвижимость. Здесь проверка следующего уровня: хватит ли будущего дохода, чтобы оправдать конкретную цену покупки.

Что говорят консультанты о ставках к 2028–2030 годам

По данным консалтинговой компании, за последний год ставка аренды офисов класса А в Москве выросла на 35%. В прогнозе другой консалтинговой компании от сентября 2025 года ставки внутри МКАД до 2029 года растут на 4%, 7% или 9% в год, в зависимости от сценария. Снижения нет ни в одном сценарии, они различаются только темпом.

Что поддерживает рост ставок

Что сдерживает рост

Сводка открытых отраслевых исследований 2025–2026 годов. Прогнозы консультантов и допущения модели ИнвестераПро разделены.

Главный довод против роста: свободных офисов становится больше. Как правило, это проявляется в торге, арендных каникулах и сроке поиска арендатора, а публикуемая ставка меняется слабее. Пик ввода приходится на 2028 год, и именно тогда передают ключи от AVIUM и STONE Ходынка 2.

После 2028 года ввод офисов на продажу сокращается почти вчетверо: с 332 тыс. м² в 2028 году до 85 тыс. м² в 2030 году. Отсюда моя гипотеза: когда рынок поглотит площади пика, рост ставок снова ускорится. Прогнозов на 2030 год у консультантов нет, поэтому ставку 2030 года в модели я считаю рабочим допущением и проверяю по аналогам.

Как проверить ставку конкретного помещения

В модели ИнвестераПро стартовая ставка без НДС составляет от 65 000 ₽ за м² в год у AVIUM до 90 000 ₽ у BELL. Ставка относится к месяцу первой аренды, дальше в базе действует индексация 5% в год. Чтобы проверить такое допущение, я беру сегодняшние запрашиваемые ставки похожих блоков.

Запрашиваемые ставки в STONE Towers, сентябрь 2026

Открытые объявления, сентябрь 2026 года. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно. Это цена предложения, сделка может пройти ниже.

Ставку из объявления привожу к базе модели: убираю НДС и индексирую на 5% в год до месяца первой аренды.

Ориентир = ставка с НДС ÷ 1,22 × 1,05ᵗ, где t означает число лет от сентября 2026 года до первой аренды.

Ставка модели против проиндексированного ориентира

STONE Towers находится в другой локации, поэтому таблица показывает порядок цифр и не заменяет прямой аналог. Все ставки без НДС, помещения без отделки.

У AVIUM и Мнёвников ставка модели ниже ориентира, и это запас на торг и каникулы. Ходынка и BELL посчитаны так, будто сдадутся по цене дорогого блока из объявлений. Их ставки я подтверждаю аналогами в своей локации в первую очередь.

У объявлений разная налоговая база, отделка и состав платежа. По каждому лоту я запрашиваю аналоги в той же локации и близкой площади: дату готовности, состояние помещения, каникулы, обязательства по ремонту и срок договора. Если сопоставимых сделок нет, снижаю уверенность в стартовой ставке и расширяю стресс-сценарий.

Как выглядят четыре лота на едином горизонте

В рабочей модели от 27 сентября 2026 года четыре лота сравниваются на горизонте до 1 октября 2034 года. Доходность за срок учитывает дату каждого платежа, аренды и условной продажи, поэтому она отличается от отношения годовой аренды к цене.

Четыре офиса на горизонте до 2034 года

Базовый сценарий, до налогов и расходов на сделку. Первая аренда наступает через 7 месяцев после ключей: 3 месяца поиска арендатора и 4 месяца каникул. У BELL первый платёж состоит из двух октябрьских платежей, декабрьский учтён отдельно.

AVIUM лидирует благодаря самой низкой цене метра, ранней аренде и рассрочке. У BELL самая высокая ставка аренды, но метр дороже, чем у AVIUM, почти в 1,9 раза. Если стартовые ставки не подтвердятся или отделку оплатит собственник, рейтинг изменится, поэтому таблица ещё не рекомендация к покупке.

Годовой арендный поток при стартовой ставке

Полный год аренды без индексации, ставки без НДС. Эксплуатация по данным застройщиков: 7 000 ₽ за м² в год у AVIUM и 8 000 ₽ у остальных лотов, в модели её оплачивает собственник. Отделку в базе оплачивает арендатор.

По отношению потока к цене Мнёвники почти равны AVIUM и обгоняют Ходынку, а за весь срок отстают от неё: 10,3% против 10,6%. Первая аренда в Мнёвниках начинается на 27 месяцев позже.

Как мы считали доходность

Расчёт идёт в четыре шага. Пример для AVIUM: площадь 244,9 м², ставка 65 000 ₽ за м² в год, резерв на недополученную аренду 5%, эксплуатация 7 000 ₽ за м² в год.

Формулы модели

Обозначения: S площадь, R ставка аренды за м² в год, v резерв на недополученную аренду, E эксплуатация за м² в год, k ставка капитализации, CFᵢ платёж или поступление, tᵢ число дней от первого платежа до этой даты.

Доходность полного года описывает год после заселения. Стройку, поиск арендатора и каникулы она не учитывает.

Ставка капитализации показывает, какую доходность от годового потока требует покупатель. В базе она 11,5%. Чем ставка выше при том же потоке, тем дешевле продаётся офис. Отдельной надбавки за рост цены сверх этой оценки в модели нет.

Доходность за срок учитывает дату каждого платежа, аренды и продажи. Поэтому доходность пары нельзя получить, усреднив проценты двух офисов: платёж за три года до аренды и платёж накануне передачи по-разному влияют на результат.

Налоговый расчёт ещё не завершён. Суммы указаны после эксплуатации и резерва, но до налогов, это не деньги «на руки». Расходы на сделку и источник финансирования базовая модель тоже не учитывает.

Почему пара AVIUM и STONE Мнёвники 3

Пару я собрал под собственника, который расширяет портфель: два офиса выходят на доход в разное время и по-разному нагружают капитал.

• AVIUM, 44% стоимости пары. Аренда раньше. Первые поступления с февраля 2029 года. Офис формирует 60% арендного потока пары за срок.
• STONE Мнёвники 3, 56% стоимости пары. Меньше денег на входе. 20% при покупке, рассрочка до IV квартала 2030 года. Платёж 30% в марте 2027 года заранее обеспечиваем капиталом.

Почему небольшой первый взнос не делает покупку доступной

Для пары первоначально нужно 44,8 млн ₽, а полная цена двух офисов 224 млн ₽. К 1 апреля 2027 года накопленные платежи достигают 98,3 млн ₽, это 44% цены. Если весь капитал инвестора 70 млн ₽ и других поступлений нет, эта пара ему не подходит.

Платежи за AVIUM и Мнёвники

Месячные и накопленные строки показывают контрольные точки, к годовым итогам их не прибавляют.

Первый взнос только открывает рассрочку, а пройти её до конца позволяют деньги на крупные последующие платежи. Основная нагрузка приходится на время до первой аренды AVIUM в феврале 2029 года. Рассрочка подходит собственнику, у которого деньги на каждую дату уже есть: будущая аренда их не заменит. Подробнее об обязательствах вразборе стратегий владения офисом и графика платежей.

Что может изменить результат портфеля

В базовом сценарии пара даёт 12,8% годовых за срок. В стрессовом сценарии ключи задерживают на 12 месяцев, резерв выше, индексация ниже, а покупатель в 2034 году требует большую доходность. Результат падает до 7,8%. Это проверка условий, а не вероятностный прогноз.

Сценарии портфеля AVIUM и Мнёвники

Пересчёт 4 октября 2026 года. Во всех сценариях отделку оплачивает арендатор, поиск арендатора и каникулы занимают 7 месяцев. Чем выше ставка капитализации, тем дешевле продажа, поэтому в стрессовом сценарии она выше базовой, а в оптимистичном ниже.

Задержка стройки не единственный риск собственника. Арендатор может запросить ставку ниже или помещение с отделкой за счёт владельца, поэтому эти условия я проверяю отдельно.

Чувствительность портфеля к дополнительным расходам

Каждая строка меняет одно условие, последняя все сразу. Условная смета отделки двух офисов: 497,9 м² × 60 000 ₽ = 29 874 000 ₽.

Если сработают все четыре фактора, доходность упадёт с 12,8% до 8,0% ещё до налогов. Смету отделки и налоговый расчёт нужно получить до окончательного выбора лота.

Цена продажи при разной ставке капитализации

Годовой поток на дату продажи около 37,8 млн ₽. Продажа 1 октября 2034 года, без расходов на реализацию.

Около 69% всех поступлений за срок приходится на продажу, поэтому результат сильно зависит от доходности, которую потребует покупатель в 2034 году. Если собственник хочет держать офис и получать аренду без продажи, я считаю для него отдельный сценарий.

Как выбрать офис и когда отказаться от покупки

Лоты площадью от 172,6 до 253 м² из этого сравнения требуют проверки конкретного арендатора и конкурентов рядом. Я оцениваю офис вместе с уже имеющимися активами собственника: совпадающие даты платежей и зависимость от одного района увеличивают нагрузку на весь портфель.

До бронирования я проверяю шесть условий:

• Арендатор. Какой компании подходят площадь, планировка и расположение.
• Ставка. Аналоги на одинаковой налоговой и эксплуатационной базе, с учётом отделки и каникул.
• Конкуренция. Сколько похожих блоков в здании и соседних объектах сдадут в тот же год.
• Платежи. Источник денег на каждую дату и отдельный резерв собственника.
• Документы. Цена, сроки, состояние помещения и условия брони по методологии проверки до аванса.
• Плохой сценарий. Аренда ниже, задержка передачи и отделка за счёт собственника, вместе с налоговым специалистом.

Я отказываюсь от покупки, если её экономика держится только на верхней ставке из объявлений, а следующие платежи можно оплатить только арендой от ещё не найденного арендатора. Ставки Ходынки и BELL в модели стоят у верхней границы ориентира, их я подтверждаю аналогами до брони. BELL стоит пересчитать при другой цене или графике оплаты. Для Мнёвников главное условие: деньги на расходы владения до августа 2031 года, когда появится первая аренда.

Подбор офиса под ваш бюджет

Пришлите бюджет, состав текущего портфеля и срок, к которому нужен первый доход. Мы подберём офисы, которые проходят по полной цене или по обеспеченной рассрочке, сравним их аренду, расходы и график платежей и посчитаем денежный поток вместе с вашими активами. Планировки четырёх лотов из сравнения и детали расчёта отправим по запросу. Как устроенподбор офисов в ИнвестераПро.

Материал носит информационный характер. Расчёты основаны на рабочей модели от 27 сентября 2026 года, сценарии пересчитаны 4 октября 2026 года. Они не заменяют проверку условий сделки и налогового режима собственника.

FAQ

Можно ли добавить офис в портфель с бюджетом 70 млн ₽?

Все четыре офиса из сравнения стоят дороже 70 млн ₽, а небольшой первый взнос не уменьшает обязательств по договору. С таким бюджетом стоит искать лот, полная цена которого вместе с резервом укладывается в капитал, или рассрочку, где каждый будущий платёж обеспечен деньгами.

Подтверждает ли рост рынка ставку конкретного офиса?

Нет. Прогноз роста на 4–9% в год до 2029 года относится к рынку внутри МКАД. Ставку конкретного лота определяют локация, отделка, состав платежа и конкуренция на дату передачи ключей. Для 2030 года нужны собственные допущения, проверенные аналогами.

Когда после передачи ключей появятся деньги от аренды?

В модели заложены 3 месяца поиска арендатора и 4 месяца каникул, поэтому первая аренда наступает через 7 месяцев после ключей. По оценке консультантов, арендатору офиса без отделки дают от 3 до 12 месяцев каникул на ремонт. Эксплуатацию собственник оплачивает с момента передачи ключей.

Как учесть отделку за счёт собственника?

В расчёте чувствительности отделка двух офисов по 60 000 ₽ за м² стоит 29,9 млн ₽ и снижает доходность пары с 12,8% до 10,9%. Это условная сумма, её заменяют сметой. Если ремонт делает арендатор, срок каникул и подготовку помещения фиксируют в договоре.

Можно ли не продавать офисы в 2034 году?

Можно. Дата 1 октября 2034 года нужна, чтобы сравнивать лоты на одном горизонте. Доходность из таблиц включает продажу, поэтому для владения без продажи считают отдельный сценарий: регулярная аренда, индексация и расходы.

Экспертиза автора

Сооснователь ИнвестераПро, брокер-советник. С 2016 года в недвижимости: Москва, Турция, работа с федеральными застройщиками. Специализируется на новостройках бизнес- и премиум-класса и проверке объекта до сделки.

• С 2016 года в недвижимости: Москва, Турция, федеральные застройщики.
• Структурирование крупных сделок и портфельные сценарии.
• Проверка объекта по 6 блокам до сделки.
• Опыт в private banking и финансовой логике покупки.
• РЭУ им. Плеханова.

Смотреть профиль автора

Как проверяем факты

В статьях используем открытые данные застройщиков, проектные декларации, фактические прайс-листы и внутреннюю базу сделок. Цены, наличие лотов, ставки и условия быстро меняются, поэтому расчёты на сайте являются аналитическим сценарием, а не обещанием доходности или роста цены.

Что сделать после прочтения

Если вы выбираете объект в Москве, полезно перейти от общего разбора к конкретному сравнению: ЖК, цена лота, планировка, ликвидность, условия оплаты и риски сделки.

• Сравнить новостройки Москвы
• Проверить объект до сделки
• Подбор квартиры в новостройке
• Ответы на частые вопросы
• Получить подборку ЖК