Офис под задачу бизнеса — не под площадь в объявлении

На 28.06.2026 Cap Rate офисов класса А — 8–9%, торговой недвижимости — 10–12%, складов — 9–10%. Жильё под аренду приносит 4–6% годовых. Коммерция окупается за 10–12 лет — вдвое быстрее жилья, но требует большего порога входа и профессионального управления. Разница объясняется долгосрочными договорами с юрлицами и ростом стоимости качественных площадей при дефиците предложения. Но выше доходность — ниже ликвидность и выше порог входа: офис несёт риск простоев при смене арендатора.

Три сценария, каждый со своей комиссией. Покупка офиса от партнёра-застройщика — бескомиссионно для клиента: вознаграждение выплачивает застройщик. Подбор готового объекта с открытого рынка — 2% от сделки за подбор, переговоры и сопровождение. Продажа офиса собственника — 3% за оценку, маркетинг, поиск покупателя и проведение сделки. Конкретный сценарий фиксируется на брифинге под цель клиента: купить, продать или зайти в новый проект.

В I квартале 2026 года вакантность выросла до 3,9% — впервые за два года. Спрос упал на 54% год к году, до 190 тыс. м². Прогноз консультантов — к концу года вакантность достигнет 7,2%. При этом инвестиции в готовую коммерцию Москвы за I квартал 2025 года выросли на 80%, до 164 млрд ₽: деньги уходят в стабильно стоящие активы с арендатором, а не в строительство. Рынок разделился: качественные офисы с долгосрочным договором дефицитны, остальное рискует простаивать.

Ставка капитализации зависит от класса здания, срока оставшейся аренды, качества арендатора, индексации договора, операционных расходов и загрузки. Офис А с арендатором-сетью на 5-летнем договоре и фиксируемой ставкой стоит дороже и даёт меньший Cap Rate — около 8–9%. Свободный офис или объект с разрозненными арендаторами на коротких договорах предлагает 10–12%, но несёт риск простоя и перекладывает управление на собственника.

Минусы коммерции относительно жилья: ниже ликвидность, выше порог входа, обязательно профессиональное управление, риски простоев и смены арендатора. На стагнирующем офисном рынке добавляется рост вакантности — пустующий офис требует расходов на эксплуатацию и теряет в капитальной стоимости. ИнвестераПро снимает эти риски проверкой до сделки: разбор договора аренды, аудит арендатора, сверка операционных расходов и оценка времени выхода из актива.

До аванса разбирают шесть блоков: ставка капитализации и сравнение с аналогами в классе, срок и условия договора аренды, профиль и платёжеспособность арендатора, операционные расходы и порядок их оплаты, состояние инженерии и обязательства по ремонту, репутация управляющей компании. Отдельно — юридическая чистота: цепочка переходов права, обременения, согласования перепланировок. ИнвестераПро сводит эти параметры в заключение с вердиктом: брать, торговаться или отказаться.

Вход в готовый арендный бизнес с надёжным арендатором — от 15–20 млн ₽ за стрит-ритейл или небольшой офис. Офисы класса А в бизнес-центрах с долгосрочным договором стартуют от 50–80 млн ₽ и выше. Чем сильнее арендатор и длиннее договор, тем выше цена и ниже Cap Rate. Для инвестора с бюджетом от 100 млн ₽ открываются класс А и премиальные торговые помещения с предсказуемым потоком. Точный сценарий считает ИнвестераПро под цель: пассивный доход, рост капитала или перепродажа.

Вознаграждение привязано к сценарию сделки, а не к тому, чей объект продаётся. Бескомиссионная покупка от партнёра-застройщика, 2% за подбор готового объекта и 3% за продажу собственного офиса — модель прозрачная и без конфликта интересов. До аванса клиент получает разбор актива по доходности, риску и ликвидности, а не рекламную презентацию. Если офис не проходит по рискам, ИнвестераПро рекомендует отказаться и предлагает альтернативы.