Подбираем стрит-ритейл, помещения под арендаторов и готовый арендный бизнес (ГАБ) с действующими договорами. Работаем с двумя сценариями: покупка готового ГАБ для пассивного дохода и создание ГАБ для последующей продажи инвестору.
Сценарий 1: Покупка готового ГАБ — пассивный доход, надёжность, ликвидность. Подбираем объект с надёжным арендатором, считаем доходность и срок окупаемости.
Сценарий 2: Создание ГАБ — покупка помещения, привлечение арендатора, подписание договора, затем продажа упакованного ГАБа инвестору для наращивания капитала.
Объект с арендатором (Готовый ГАБ): 2,5% от стоимости объекта. Предоплата 50 000 ₽, зачитётся в комиссию. Минимальная комиссия 350 000 ₽.
Создание ГАБ: 3,5% от стоимости объекта. Предоплата 100 000 ₽, зачитётся в комиссию. Минимальная комиссия 450 000 ₽.
Вознаграждение оплачивается только со стороны покупателя — без конфликта интересов.
−3 млн ₽ экономия на скидке: Подбор и покупка помещения за 12 дней: ЖК Скандинавия, 86,8 м². Зафиксировали скидку 10% до повышения цен застройщиком.
+90% на вложенный капитал за 5 мес: Купили за 14,6 млн + ремонт 900 тыс., привлекли сетевую кофейню (договор 7 лет), продали за 21,5 млн.
11,7% годовых: Готовый ГАБ 110 м², сетевая аптека, договор 5 лет NNN. Сбили цену с 45 до 42 млн. Чистый доход 410 тыс./мес.
Услуга подбора торговых помещений и готового арендного бизнеса (ГАБ) в Москве для инвесторов с бюджетом от 15 млн ₽. Страница описывает два сценария ИнвестераПро: покупка готового ГАБ с действующим арендатором под пассивный доход и создание ГАБ — покупка помещения, привлечение арендатора, упаковка договора и продажа актива инвестору. Комиссия 2,5% при покупке готового ГАБ и 3,5% при создании ГАБ.
Решение принимают не по красной линии и витрине, а по связке «трафик — арендатор — договор — окупаемость». ИнвестераПро проверяет проходимость места, профиль соседних арендаторов, срок и индексацию договора, депозит, каникулы и условия расторжения до того, как деньги зафиксированы в сделке. Минимальный бюджет для готового ГАБ — 15–20 млн ₽, для создания ГАБ с рассрочкой — вход от 8–10 млн ₽.
ГАБ — готовый арендный бизнес: помещение с действующим арендатором (банк, аптека, сетевой магазин) и подписанным долгосрочным договором аренды. Покупатель получает работающий актив с предсказуемым денежным потоком, а не пустое помещение, которое ещё нужно сдать. Обычное торговое помещение без арендатора — это объект для самостоятельной работы, ГАБ — актив с готовой доходностью.
Трафик оценивают не по цифре из объявления, а по фактической проходимости в разное время суток и дни недели. Смотреть нужно на пешеходные потоки от метро, остановок, бизнес-центров и жилых комплексов рядом, профиль соседних арендаторов и маркетинговую активность якорей. Перед сделкой ИнвестераПро сверяет трафик с требованиями будущего арендатора: для кофейни и аптеки цифры разные.
В ставке важно различать три слоя: базовая арендная ставка за квадратный метр, операционные расходы (OPEX) и коммунальные платежи. Дополнительно фиксируют индексацию (обычно 5–8% годовых), арендные каникулы на ремонт (от 7 до 90 дней), обеспечительный платёж и порядок его возврата. Без разбора этих пунктов заявленная «доходность 12%» может превратиться в 7–8% по факту.
Для покупки готового ГАБ с надёжным арендатором старт от 15–20 млн ₽. Чем сильнее арендатор (сетевой банк, федеральная аптека) и лучше локация, тем выше цена объекта и ниже доходность в процентах. Для создания ГАБ с рассрочкой вход от 8–10 млн ₽, но работа растягивается на 2–3 месяца: поиск помещения, согласование, привлечение арендатора, упаковка договора.
До аванса проверяют срок договора, порядок продления, индексацию ставки, обеспечительный платёж и судьбу депозита при расторжении, ответственность за ремонт, условия досрочного выхода арендатора и собственника. Отдельно — согласована ли перепланировка и есть ли протокол собрания собственников или акт Мосжилинспекции. Слабый договор снижает стоимость актива даже при хорошем помещении.
При создании ГАБ проверяют юридическую чистоту помещения, возможность сдачи в аренду под целевой профиль (общепит, медицина, услуги), соответствие помещения требованиям будущего арендатора по инженерии и мощностям, входную группу и витрину. Отдельно оценивают надёжность арендатора: крупная сеть не гарантирует стабильность, если ставка завышена относительно рынка.
Поиск готового ГАБ — 2–6 недель, переговоры и юридическая проверка — ещё 2–3 недели. Создание ГАБ с привлечением арендатора занимает до 2–3 месяцев: подбор помещения, ремонт и согласование, поиск арендатора, подписание договора. В сложных случаях или нестандартных локациях срок может быть больше — это обсуждается на брифинге.
До аванса ИнвестераПро фиксирует критерии объекта и причины отсечения. Если помещение или договор аренды не проходят по рискам — простоя, слабый арендатор, завышенная ставка, проблемы с документами — рекомендуем отказаться от сделки и предлагаем альтернативы. Вознаграждение оплачивается со стороны покупателя, поэтому конфликта интересов между продавцом и покупателем нет.
В торговых помещениях решают трафик, арендатор, договор и математика. Красная линия на фасаде сама по себе ещё не делает объект ГАБом.
Начните с бюджета и сценария: готовый ГАБ или создание. После этого можно считать доходность и отсекать слабые помещения.
Если нужна помощь с выбором недвижимости в Москве — оставьте заявку на консультацию или напишите в Telegram. Сначала уточним цель и бюджет, затем подберём 3–5 отобранных вариантов для проверки до сделки.
Оставить заявку на консультацию Написать в Telegram
Телефон: +7 (911) 072-82-36