Короткий ответ
В Amber City ипотека дешевле, если закрыть её в первые 17 месяцев: через год все выплаты составят 39,16 млн ₽ против 41 млн ₽ рассрочки.
С 18-го месяца дешевле рассрочка. Через два года ипотека доходит до 43,32 млн ₽. Раннее закрытие рассрочки цену 41 млн ₽ не снижает: удорожание уже в договоре.
Считаем одну квартиру в ЖК Amber City застройщика ФСК. В ипотеку она стоит 35 млн ₽, в рассрочку 41 млн ₽. Разница 6 млн ₽ входит в договор рассрочки и не зависит от месяца, в котором вы её закроете. Дальше видно, на каком платеже проценты по кредиту под 17% догоняют эту цену.
Содержание · 5 раздела
Условия обеих программ
Ипотека. Первый взнос 30% составляет 10,5 млн ₽. Кредит 24,5 млн ₽ под 17% на 30 лет, платёж 349 290 ₽ в месяц. Длинный срок нужен для размера платежа: закрыть кредит покупатель планирует через год или два.
Рассрочка. Первый взнос 30% от 41 млн ₽ составляет 12,3 млн ₽. Дальше 152 тыс. ₽ в месяц, через год ещё 15% цены, то есть 6,15 млн ₽, в конце второго года остаток 18,9 млн ₽. Сумма этих платежей равна договорной цене.
| Момент | Ипотека | Рассрочка |
|---|---|---|
| День покупки | 10,5 млн ₽ | 12,3 млн ₽ |
| Каждый месяц | 349 тыс. ₽ | 152 тыс. ₽ |
| Через 12 месяцев | 24,47 млн ₽, если закрываете | 6,15 млн ₽ |
| Через 24 месяца | 24,44 млн ₽, если закрываете | 18,9 млн ₽ |
Почему ипотечный долг за два года почти не уменьшается
Платёж по ипотеке равный каждый месяц, но в начале срока внутри него почти одни проценты. Из первых 349 тыс. ₽ около 347 тыс. ₽ уходит банку, и только 2,2 тыс. ₽ гасит долг. За два года из 24,5 млн ₽ погашается 62,6 тыс. ₽.
При досрочном закрытии нужно отдать почти весь кредит. Проценты за оставшиеся годы при этом не начисляются. Банк России поясняет, что проценты относятся к фактическому сроку кредита.
С рассрочкой иначе. Её цена не зависит от того, сколько месяцев вы ею пользовались. 6 млн ₽ удорожания покупатель платит и при закрытии через год, и при закрытии через два.
Сколько вы заплатите всего
Ипотека через год: 10,5 млн ₽ взнос + 4,19 млн ₽ платежей + 24,47 млн ₽ на закрытие = 39,16 млн ₽.
Ипотека через два года: 10,5 + 8,38 + 24,44 = 43,32 млн ₽.
Рассрочка в любой из этих дат стоит 41 млн ₽. Скидки за раннее закрытие в базовых условиях застройщика нет.
| Когда закрываете | Ипотека | Рассрочка | Дешевле |
|---|---|---|---|
| Через 12 месяцев | 39,16 млн ₽ | 41,00 млн ₽ | ипотека на 1,84 млн ₽ |
| Через 17 месяцев | 40,90 млн ₽ | 41,00 млн ₽ | ипотека на 0,10 млн ₽ |
| Через 18 месяцев | 41,24 млн ₽ | 41,00 млн ₽ | рассрочка на 0,24 млн ₽ |
| Через 24 месяца | 43,32 млн ₽ | 41,00 млн ₽ | рассрочка на 2,32 млн ₽ |
Если дата денег пока не названа
На условиях Amber City при плавающей дате ближе смотреть на рассрочку. После 18-го ипотечного платежа она дешевле, и с каждым следующим месяцем разрыв растёт: к 24-му месяцу это уже 2,32 млн ₽. Ипотека здесь выигрывает при подтверждённых деньгах на закрытие в первые полтора года.
У другого застройщика наценка, ставка и график другие, и месяц, после которого рассрочка становится дешевле, сдвигается. Как сравнение выглядит на других вводных, разобрано в кейсе «Северного порта»: там к июлю 2031 года рассрочка на 24 месяца тоже вышла дешевле ипотеки, но лоты, взнос и срок были другими.
По рассрочке Amber City отдельно подтвердите два крупных платежа: 6,15 млн ₽ через год и 18,9 млн ₽ в конце второго. Платёж 152 тыс. ₽ эти суммы не заменяет.
Что проверить до брони
- Сравните одну и ту же квартиру при ипотеке, рассрочке и полной оплате.
- Считайте полную сумму выплат, а не только ежемесячный платёж.
- Выпишите все платежи по датам: первый взнос, регулярные платежи и финальный остаток.
- Проверьте, меняется ли цена при досрочном закрытии рассрочки.
- Запросите в банке сумму полного погашения ипотеки на предполагаемую дату.
- Добавьте к ипотеке страховку, оценку и платные услуги банка.
- Посчитайте два сценария поступления денег: плановый и с задержкой.
- Оставьте запас на крупные платежи, чтобы не продавать актив в неудобный момент.
Чтобы определить, какой финансовый инструмент выгоднее именно для вас, оставьте заявку: Сравним предложения, просчитаем все эти пункты за вас и поможем принять взвешенное решение.
FAQ
Почему ипотечный долг почти не уменьшился за два года?
При кредите 24,5 млн ₽ под 17% первый платёж около 349 тыс. ₽ почти целиком уходит на проценты. За 24 платежа основной долг уменьшается на 62,6 тыс. ₽. При досрочном закрытии банк получает остаток, а проценты за неиспользованные годы не начисляет.
Можно ли закрыть рассрочку раньше и заплатить меньше 41 млн ₽?
В Amber City нет. Договорная цена 41 млн ₽ уже включает удорожание, и раннее закрытие её не снижает. Меняется только календарь: оставшуюся сумму вы вносите раньше, размер суммы тот же.
Что выбрать, если дата получения денег неизвестна?
В этом расчёте при неназванной дате ближе рассрочка: после 18-го месяца она дешевле ипотеки. Ипотека оправдана, когда деньги на закрытие подтверждены раньше этой границы. У другого застройщика граница будет другой. Сравнение на иных ценах и сроке есть в материале про «Северный порт».
Зачем договор ипотеки на 30 лет, если закрывать через год или два?
Длинный срок даёт платёж 349 290 ₽ в месяц. При досрочном погашении проценты начисляются только за прожитые месяцы, а не за все 30 лет. Короткий договор при той же ставке сделал бы ежемесячный платёж выше.
Какие суммы по рассрочке нужны кроме 152 тыс. ₽ в месяц?
Через 12 месяцев нужен отдельный платёж 6,15 млн ₽. К концу второго года остаётся 18,9 млн ₽. Оба поступления лучше подтвердить источником денег до аванса, потому что низкий ежемесячный платёж их не покрывает.
Как проверяем факты
В статьях используем открытые данные застройщиков, проектные декларации, фактические прайс-листы и внутреннюю базу сделок. Цены, наличие лотов, ставки и условия быстро меняются, поэтому расчёты на сайте являются аналитическим сценарием, а не обещанием доходности или роста цены.
Что сделать после прочтения
Если вы выбираете объект в Москве, полезно перейти от общего разбора к конкретному сравнению: ЖК, цена лота, планировка, ликвидность, условия оплаты и риски сделки.