Короткий ответ
спор о том, что происходит с ценами на недвижимость в 2026 году, чаще всего начинается с неверной посылки «денег в стране нет, поэтому расти больше нечему». По данным Банка России на 1 мая 2026 года, денежная масса М2 достигла 132,0 трлн ₽ с годовым приростом 12,3%, малый и средний бизнес за 2025 год принёс в бюджет 13,2 трлн ₽ налогов против 8,5 трлн ₽ от нефтегаза, а в Кургане отдельные сделки с квартирами 2024 года постройки на вторичном рынке фиксируются по 120 тыс. ₽/м² — примерно на 50% выше уровня 2020 года. Стоит ли покупать недвижимость в 2026 году при ставке ЦБ 14,25% — отдельный вопрос, но сам тезис «денег нет» фактическим данным противоречит.
Позиция ИнвестераПро по этому счету однозначна: покупатель новостройки бизнес- или премиум-класса в Москве с бюджетом 25–150 млн ₽ в 2026 году находится не на вершине пузыря, а на верхнем ярусе пирамиды платёжеспособного спроса, основание которой сформировано регионами и сектором коммерческой недвижимости, вообще не зависящим от льготной ипотеки. Это не обещание, что цены обязательно вырастут: речь о том, что макроэкономический фон поддерживает ликвидность качественных объектов, а не работает против них.
Карта Wildberries как зеркало спроса
Самый быстрый способ увидеть, есть ли в стране живой платёжеспособный спрос — посмотреть не на доходы из официальных отчётов, а на физическую сеть пунктов выдачи маркетплейсов. На 1 января 2026 года в России работало 226,4 тыс. ПВЗ, что на 44,7% больше, чем годом ранее (тогда прирост составлял 25,9%). Совокупный оборот Wildberries, Ozon и «Яндекс Маркета» за 2025 год составил 8,59 трлн ₽ с ростом 32,2% год к году, тогда как розничная торговля в целом выросла лишь на 2,5%.
В Перми на начало 2026 года работало 1513 пунктов Wildberries и 2046 пунктов всех маркетплейсов суммарно — плотность 22,8 и 35,2 объекта на 1 км². Для сравнения: в Москве 20 942 пункта при сопоставимой плотности. Это означает, что в городах-миллионниках сеть уже насыщена, а основной прирост приходит из малых и средних городов, куда раньше физическая торговля просто не доходила.
Этот показатель важен для недвижимости по двум причинам. Во-первых, ПВЗ открывают там, где есть устойчивый оборот, а устойчивый оборот означает, что у людей есть свободные деньги. Во-вторых, каждый пункт выдачи — это рабочее место, чаще всего оформленное как самозанятость или ИП, и эти доходы учитываются в региональной статистике с задержкой, поэтому реальная покупательная способность регионов опережает то, что показывает Росстат.
Откуда деньги в регионах: МСП и бюджетные потоки
Тезис «деньги в России есть» становится менее абстрактным, когда видишь структуру налоговых поступлений. По данным за 2025 год, малый и средний бизнес перечислил в бюджет 13,2 трлн ₽ налогов — в 1,55 раза больше, чем нефтегазовый сектор (8,5 трлн ₽). Число индивидуальных предпринимателей выросло с 3,39 млн в 2020 году до 4,75 млн в 2026-м; количество юридических лиц сегмента МСП за тот же период сократилось с 2,53 до 2,2 млн, то есть бизнес укрупняется и формализуется.
Дополнительно на региональный спрос работают бюджетные потоки — госзаказ, оборонный контракт, инфраструктурные проекты. Официальной статистики по занятости и доходам в этой части экономики не публикуется, поэтому прямые утверждения о её вкладе были бы некорректными. Однако косвенные индикаторы укладываются в логику роста доходов в депрессивных регионах: реальные располагаемые доходы в Курганской области в 2024 году выросли на 7,5% (при среднероссийском уровне около 2%), в Пермском крае рост составил 4,1% в реальном выражении и 14,3% в номинальном.
Иначе говоря, деньги в регионах появились не на бумаге, а в виде растущих доходов населения и растущего оборота малого бизнеса, который теперь обгоняет нефтегаз по налоговому вкладу.
Архангельск, Курган, Пермь: что произошло с ценами за 4 года
Чтобы понять, как региональный спрос отражается на недвижимости, ИнвестераПро отслеживает три города с разной структурой экономики: Архангельск (лесопромышленный север), Курган (традиционно депрессивный регион) и Пермь (крупный промышленный центр). Ниже — ориентиры по ценам на вторичное жильё по данным Домклик на июнь 2026 года; цифры редакционные и подлежат пересчёту по свежей выборке перед сделкой.
| Город | Средняя цена, тыс. ₽/м² | Диапазон, тыс. ₽/м² | Объём предложения |
|---|---|---|---|
| Архангельск | 111,8 | 10,6 – 174,2 | 1104 объявления |
| Курган | 95,5 | 16,3 – 134,7 | 1117 объявлений |
| Пермь | 133,0 | 34,6 – 195,6 | 2043 объявления |
Главный сигнал — не средние значения, а верхняя граница диапазона. В Кургане, где средняя зарплата остаётся одной из самых низких в стране (41,2 тыс. ₽/мес. в 2024 году), отдельные сделки с квартирами 2024 года постройки на вторичном рынке фиксируются по 120 тыс. ₽/м², примерно на 50% выше уровня 2020 года. Если так растёт рынок в регионе, который исторически считался проблемным, то вопрос о том, что происходит с ценами на недвижимость, получает неожиданный ответ: рост идёт не от дорогой Москвы вниз, а от дешёвой периферии вверх.
В Архангельской области в январе 2026 года доля вторичного жилья в ипотечных сделках составила 41%, что вывело регион в тройку лидеров по России рядом с Магаданской (51%) и Амурской (40%) областями. По данным 29.ru, общий объём выдачи ипотеки на вторичное жильё в России в январе 2026 года вырос в 4,7 раза по сравнению с январём 2025 года: 41 млрд ₽ против 8,8 млрд.
Почему Москва 25–150 млн — не пузырь, а логичное следствие
Если основание пирамиды спроса (регионы и малый бизнес) устойчиво растёт, то верхняя её часть, премиум и бизнес-класс в Москве, получает четыре источника поддержки, которые не зависят друг от друга.
Первый — региональный капитал. Успешные предприниматели и наёмные руководители из регионов, получившие значительный доход за последние 3–4 года, выводят часть накопленного в московскую недвижимость как в защищаемый актив. Это стратегия сохранения заработанного, а не спекуляция на росте.
Второй — депозитный навес. Денежная масса М2 в 132 трлн ₽ физически должна во что-то перетечь. Значительная часть лежит на депозитах под высокую ставку, но при каждом снижении ключевой (19 июня 2026 года ЦБ снизил её до 14,25%) часть средств высвобождается и ищет менее эластичный к инфляции актив. Качественная недвижимость в Москве в этой логике выполняет функцию страхового актива.
Третий — структурный. В бюджете 25–150 млн ₽ покупатель не конкурирует с массовой ипотечной выдачей, потому что льготные программы сюда почти не доходят. Цены в этом сегменте формирует относительно узкий круг платёжеспособных покупателей, готовых платить наличными, через рыночную ипотеку или рассрочку застройщика.
Четвёртый — рублёвый хедж. Московская недвижимость номинирована в рублях, но логика спроса на редкие адреса и ограниченное предложение бизнес/премиум делает такие объекты менее чувствительными к инфляции, чем депозит или наличные в той же валюте.
Поэтому «Москва 25–150 млн» — это не надуваемый мыльный пузырь, а логичный верх пирамиды, основание которой держится на росте региональных доходов, на депозитном навесе, на структурной нишевости сегмента и на ограниченном предложении ликвидных объектов.
Коммерческая недвижимость как контрольный пример
Самое чистое доказательство того, что рост стоимости недвижимости в Москве не привязан к льготной ипотеке, даёт сегмент коммерческой недвижимости, где льготных программ никогда не было. По данным на июнь 2026 года:
- арендные ставки в классах А и В в Москве выросли на 45% за три года, в сегменте Prime — на 89%;
- вакансия качественных площадей составляет 3,7%, то есть рынок близок к дефициту предложения;
- стрит-ритейл на ключевых торговых улицах Москвы достиг 4,5–4,6 тыс. ₽/м² в месяц с ростом 5–7% за год;
- склады класса А в Московском регионе — 10 500 ₽/м²/год по итогам 2025 года (снижение с пиковых 12 500 в 2024-м, но уровень остаётся высоким).
Эти цифры показывают, что бизнес в Москве способен платить рыночные ставки аренды без поддержки государства и без льготной ипотеки. Коммерческий рынок — это своего рода чистая проба спроса: если он растёт на рыночных условиях, то и жилой сегмент премиум-класса получает ту же поддержку снизу.
Риски и что может сломать тезис
Тезис «деньги в России есть» работает на горизонте 1–2 лет, но у него есть конкретные риски, которые ИнвестераПро закладывает в инвестиционные расчёты.
Первый риск — инфляционный. ЦБ прогнозирует инфляцию 4,5–5,5% в 2026 году со стабилизацией около 4% во втором полугодии. Если проинфляционные факторы (ускорение кредитования, стимулирующая бюджетная политика) развернутся сильнее, чем ожидает регулятор, это потребует вернуть ключевую ставку наверх, и ипотечный спрос снова охладеет.
Второй риск — регуляторный. Изменение налоговой нагрузки на МСП, ужесточение условий по льготным программам или новые требования к расчёту кадастровой стоимости способны затормозить основные драйверы регионального спроса быстрее, чем скажутся в статистике доходов.
Третий риск — локальный перегрев. На отдельных участках рынка (новостройки бизнес-класса с высокой долей инвесторов, апартаменты без статуса квартиры) возможна коррекция при росте предложения. Это означает, что выбор конкретного объекта важнее правильного прогноза по рынку в целом.
Четвёртый риск — ликвидность конкретного объекта. Нетипичные планировки, дома с неудовлетворительным управляющим и объекты без паркинга теряют покупателей быстрее, чем рынок в целом. Этот риск не измеряется ни ставкой ЦБ, ни денежной массой, а только анализом конкурентного окружения конкретного лота.
Как мы оценивали
При оценке инвестиционного тезиса ИнвестераПро опирается на четыре источника данных и не ограничивается ими:
- публичная статистика Банка России: денежная масса М2, ключевая ставка, объёмы кредитования (cbr.ru);
- открытые данные агрегаторов недвижимости — Домклик, Циан, Авито — с пересчётом по свежей выборке перед каждой сделкой;
- отраслевые издания и региональная пресса (29.ru по Архангельску, altapress.ru, kommersant.ru) с датой публикации;
- собственная база прошлых сделок ИнвестераПро, которые мы показываем как факты прошлого, а не как обещание воспроизведения тех же цифр.
Все цифры в этой статье — ориентиры на июнь 2026 года. Перед внесением аванса в конкретный объект каждый из них пересчитывается под дату сделки, бюджет и цель клиента. Прошлые сделки из раздела«Кейсы и результаты»показывают, как логика работала ранее; они не являются прогнозом доходности по будущему объекту.
Следующий шаг
Если вы выбираете между «переждать ставку» и «зайти сейчас», ИнвестераПро разберёт ваш сценарий под конкретный бюджет и горизонт — с расчётом цены приобретения, ликвидности объекта и сценариев реализации. Задать вопрос и получить расчёт можно вTelegram ИнвестераПроили черезконсультацию. Дополнительно —инвестиции в новостройки Москвы в 2026 годуикак купить недвижимость в Москве в 2026 году.
FAQ
Стоит ли покупать недвижимость в 2026 году?
Решение зависит от цели и горизонта владения. Для покупателя с бюджетом 25–150 млн ₽ и горизонтом от 5 лет недвижимость в Москве выполняет функцию защищаемого актива на фоне роста М2 и регионального спроса. Для спекулятивной покупки с горизонтом до года такой рынок не подходит: ставка ЦБ 14,25% и риск локального перегрева на отдельных участках сохраняются.
Будет ли падать вторичка?
Системного снижения цен на вторичном рынке в городах с растущими доходами данные на июнь 2026 года не показывают: ипотечная выдача на вторичное жильё выросла в 4,7 раза год к году. Локальная коррекция возможна на отдельных лотах с завышенной ценой без поддержки сопоставимых сделок.
Где брать деньги на ипотеку при ставке ЦБ 14,25%?
В премиум-сегменте доля рыночной ипотеки невелика: основные источники — собственные средства, продажа другого актива, рассрочка застройщика и целевые программы, доступные узкой категории покупателей. Универсального ответа нет, поэтому конкретную структуру финансирования ИнвестераПро рассчитывает под вводные клиента до внесения аванса.
Чем Москва 25–150 млн отличается от региональной вторички?
Региональная вторичка растёт на росте номинальных доходов и редко рассматривается как инвестиционный актив. Москва в бюджете от 25 млн ₽ работает иначе: здесь ликвидность формирует узкий круг платёжеспособных покупателей, поэтому цена конкретного лота зависит от адреса, планировки и соседних сделок больше, чем от средней цены по рынку.
Почему коммерческая недвижимость важна для оценки цен на жильё?
Коммерческий сегмент в Москве растёт без льготной ипотеки, поэтому он показывает чистую платежеспособность бизнеса и арендаторов. Когда ставки аренды и заполняемость держатся на высоком уровне, это подтверждает наличие живого капитала в городе. Для покупателя жилья это индикатор того, что спрос подпитывается не одной ипотечной программой.
Как проверяем факты
В статьях используем открытые данные застройщиков, витрины ЦИАН и Домклик, проектные декларации, фактические прайс-листы и внутреннюю базу сделок. Цены, наличие лотов, ставки и условия быстро меняются, поэтому расчёты на сайте являются аналитическим сценарием, а не обещанием доходности или роста цены.
Что сделать после прочтения
Если вы выбираете объект в Москве, полезно перейти от общего разбора к конкретному сравнению: ЖК, цена входа, планировка, ликвидность, условия оплаты и риски сделки.