Короткий ответ
ИнвестераПро работает в четырёх направлениях: жилая недвижимость, коммерческая, зарубежная и продажа квартир с ремонтом. Это не «делаем всё подряд», а четыре класса активов с одним стандартом: проверка до аванса, письменный вердикт, право отказа.
На рынке две крайности: узкие брокеры специализируются на одном сегменте и на смежный вопрос отвечают «не моя зона», а широкие агентства берут всё подряд, но не держат глубину. ИнвестераПро занимает середину: четыре направления, одна методология, одна команда.
Сценарий покупателя редко укладывается в один класс активов: семья берёт квартиру в Москве и студию в Дубае, инвестор сравнивает жилую доходность с готовым арендным бизнесом, предприниматель покупает офис и квартиру на перепродажу. Разбор четырёх направлений ИнвестераПро — зачем они под одной крышей и где пересекаются.
Подобрать объект под сценарий: Telegram · /uslugi/kvartiry.
Две крайности рынка: узкие против широких
На рынке два типа игроков, и оба упираются в предел.
Узкий брокер знает свой сегмент досконально: только новостройки, только элитка, только вторичка, только коммерция. Плюс очевиден: глубина. Минус всплывает на первом же смежном вопросе. Клиент спрашивает про квартиру в Дубае к московской квартире, слышит «не моя зона». Клиент сравнивает доходность жилья с готовым арендным бизнесом: брокер не знает коммерцию и уводит разговор в привычную колею.
Широкое агентство решает вопрос «одно окно», но расплачивается глубиной. Делают и жильё, и коммерцию, и зарубежку, и участки и аренду просто Все. Но и Поверхностно везде. На проверке до аванса такая команда не держит стандарт: один класс активов проверяется по чек-листу, другой по аналогии, третий по привычке.
ИнвестераПро выбрал третий путь: четыре направления, одна методология. Не «всё подряд», а четыре класса активов с одинаковым стандартом проверки, вердикта и права отказа. Команда одна, классы активов разные.
Четыре направления: что делаем, что НЕ делаем
| Направление | Что делаем | Что НЕ делаем | Чек/цена |
|---|---|---|---|
| Жилая | Новостройки бизнес/премиум от застройщика, готовые проекты 25–150 млн ₽ | Эконом-класс, масс-маркет, непроверяемые объекты | 0 ₽ (новостройки) / 1,5–3% (вторичка) |
| Коммерческая | Офисы класса А, готовый арендный бизнес, стрит-ритейл; два сценария — купить готовый ГАБ или создать и продать | Коммерция без проверки арендатора и договора | От 200 000 ₽ / ГАБ 2,5% / Создание ГАБ 3,5% |
| Зарубежная | Дубай, Абу-Даби, Пхукет — оформление, дистанционное управление, налоги | Юрисдикции без партнёра-застройщика | От 0 ₽ от партнёра |
| Продажа / перепродажа | Маркетинг, переговоры, юридическое сопровождение, флиппинг | Объекты без оценки ликвидности при последующей продаже | Комиссия от 2% |
Цены в таблице: ориентир по состоянию на июль 2026, не публичный оффер. Полный каталог услуг на странице /uslugi. Здесь разбираем методологию, а не прайс.
Зачем клиенту четыре под одной крышей
«Либо семьи с детьми, либо под инвест, либо компания хочет расширяться, берёт офис класса А в высоком чеке 150 миллионов». Сценарии покупателей не складываются в один класс активов.
Семья. Покупает квартиру в Москве для жизни и квартиру в Дубае для валютной диверсификации. Дети учатся за рубежом, нужен актив в другой юрисдикции. Один брокер, который не знает зарубежку, разбивает задачу на два контракта с двумя командами и двумя стандартами проверки.
Инвестор. Сравнивает жилую доходность с готовым арендным бизнесом. Квартира даёт одну логику владения, ГАБ — другую. Без команды, которая работает в обоих классах, сравнение превращается в аргумент из буклетов, а не из практики.
Предприниматель. Берёт офис класса А для своей компанию и одновременно квартиру под перепродажу через два года. Два актива, одна команда, один стандарт проверки до аванса.
Инвестор с вторичкой. Продаёт старую квартиру и реинвестирует в новостройку. Один цикл сделки: продажа и покупка в одних руках, без потери контекста между двумя брокерами.
Что проверяем до аванса: застройщика, локацию, планировку под сценарий клиента, ликвидность при последующей продаже. Подробно про проверку премиум-лота 100–150 млн — в отдельной статье.
Кейс из практики, прошлый период, не прогноз. Переуступка ДДУ на ранней стадии: вложено 2 млн ₽, продано 15 млн ₽, чистый результат +6 млн ₽ после учёта расходов. Кейс обезличен, результат прошлой сделки не гарантирует повторения.
Коммерческая недвижимость
Офисы класса А, готовый арендный бизнес (ГАБ), стрит-ритейл. Два сценария работы: купить готовый ГАБ с арендатором и договором или создать ГАБ — купить помещение, привлечь сетевого арендатора, упаковать и продать как готовый арендный бизнес.
Три кейса из практики, прошлый период, не прогноз.
Бюджет 25–30 млн ₽. Отобрали 12 объектов, цена на выбранном снизилась с 32 до 29 млн ₽ в переговорах. Экономия 3 млн ₽.
Создание ГАБ. Вложено 15,5 млн ₽, продано 21,5 млн ₽ за 5 месяцев. Привлекли сетевого арендатора, упаковали актив, продали инвестору. Прибыль +6 млн ₽.
Готовый ГАБ. Клиент собирался купить проблемный лот за 50 млн ₽ с непрозрачным арендатором. После аудита отказались. Нашли объект за 42 млн ₽ с договором на 7 лет и якорным арендатором, арендный доход 410 тыс. ₽ в месяц.
«У меня на офисы бум какой-то пошёл, активно рекомендуют нашу команду, дают на оценку за 200–300 миллионов». Коммерция не побочный сервис, а отдельное направление с собственной методологией.
Зарубежная недвижимость
Дубай, Абу-Даби, Пхукет. Помогаем с оформлением, дистанционным управлением, налоговыми вопросами. Комиссия от партнёра-застройщика, для клиента от 0 ₽.
Клиентский сценарий из практики. Портфель 120 млн ₽ — три объекта, Москва и Дубай. Стратегия: баланс ликвидности и управляемого денежного потока. Первичный рынок Москвы для ликвидности, апартаменты в Дубае для валютной диверсификации. Обезличенный сценарий, не прогноз доходности.
Зарубежка не «продажа метра за рубежом», а отдельная методология: валютный риск, налоги, юрисдикция, дистанционное управление. Зарубежная недвижимость ломается не на цене, а на налогах и управлении.
Продажа и перепродажа с ремонтом
Маркетинг, переговоры, юридическое сопровождение, флиппинг. Флиппинг — купить, отремонтировать, продать с маржой на капитализации от ремонта. Комиссия от 2%.
Клиентский сценарий из практики. Портфель 85 млн ₽ — два объекта в Москве плюс актив в Таиланде. Комбинация флиппинга в Москве и долгосрочного актива в Таиланде. Валютный риск, налоги и управление считались отдельно по каждому объекту. Обезличенный сценарий, не прогноз.
Продажа: отдельная экспертиза. Оценить ликвидность при последующей продаже до покупки, отдельный шаг проверки. Если объект нельзя продать без потери через два-три года, его не стоит брать, какой бы красивой ни была презентация.
Где направления пересекаются
Четыре направления не живут отдельно. Сценарий клиента чаще всего лежит на пересечении.
| Пересечение | Сценарий клиента |
|---|---|
| Жилая ↔ Коммерция | Инвестор сравнивает доходность квартиры с готовым арендным бизнесом и выбирает по сценарию владения |
| Жилая ↔ Зарубежка | Диверсификация по валюте и юрисдикции: квартира в Москве, студия в Дубае |
| Жилая ↔ Продажа | Продажа старого актива и реинвест в новостройку — один цикл сделки |
| Коммерция ↔ Продажа | Создание готового арендного бизнеса и продажа упакованного актива инвестору |
Узкий брокер не сравнит жилую доходность с ГАБ — он не знает коммерцию. Широкое агентство сравнит, но по буклетам. ИнвестераПро сравнивает по практике, потому что работает во всех четырёх классах.
Что НЕ делаем
Границы честности важнее рекламных обещаний.
Не работаем с эконом-классом и масс-маркетом, не берём непроверяемые объекты: если нельзя проверить арендатора, договор, историю прав, мы отказываемся. Не обещаем доходность: даём сценарии и прошлые кейсы с оговоркой «не прогноз».
Не выходим за пределы четырёх направлений: не делаем участки, нефтянку, крипту, фонды. «Делаем всё» не экспертиза, а распылённость. Четыре класса активов под одной крышей: методология, а не супермаркет.
Связка с pillar-статьёй
В изнанке рынка недвижимости мы разбирали две умирающие модели: «майнинг контактов» и «финансовый продукт». Ни одна не занималась подбором. Майнер не сравнит жилую доходность с ГАБ: он не знает коммерцию. Узкий элитчик не покажет студию в Дубае: не его зона.
Третья модель: брокер-советник с проверкой до аванса. Четыре направления под одной крышей — это и есть брокер-советник на практике, один стандарт, четыре класса активов, одна команда. Подробнее о том, кто что делает в сделке 50 млн, в разборе ролей. О том, как выбрать агентство под бюджет 25–150 млн, здесь. Чем брокер-советник отличается от риелтора, в отдельном материале.
Подобрать квартиру под сценарий: /uslugi/kvartiry. Подобрать офис или готовый арендный бизнес: /uslugi/ofisy. Зарубежная недвижимость: /uslugi/zarubezhnaya. Продажа и перепродажа: /uslugi/prodazha. Оценить объект: /uslugi/ocenka. Проверить лот до аванса: /proverka-do-avansa. Новости и старты продаж: /novostrojki. Задать вопрос в Telegram.
FAQ
Зачем ИнвестераПро работает в четырёх направлениях, а не специализируется?
Сценарий покупателя редко укладывается в один класс активов. Семья берёт квартиру в Москве и студию в Дубае. Инвестор сравнивает жилую доходность с готовым арендным бизнесом. Четыре направления под одной крышей закрывают такие сценарии одной командой и одним стандартом проверки. Узкая специализация даёт глубину, но на смежный вопрос отвечает «не моя зона».
В каком бюджете вы работаете по жилой недвижимости?
Жилая недвижимость: новостройки бизнес- и премиум-класса от застройщика, вторичка 25–150 млн ₽. На новостройках комиссия от застройщика, для клиента работа бесплатна. На вторичке 1,5–3%. Эконом-класс и масс-маркет не берём.
Чем готовый ГАБ отличается от создания ГАБ?
Готовый ГАБ: покупаете помещение с арендатором и действующим договором. Доход идёт сразу, риски выше на стыке: арендатор, договор, история прав. Создание ГАБ: покупаете помещение, привлекаете сетевого арендатора, упаковываете и продаёте как готовый арендный бизнес. Срок больше, маржа на капитализации. Два сценария, одна команда коммерческой недвижимости.
В каких странах вы подбираете зарубежную недвижимость?
Дубай, Абу-Даби, Пхукет. Помогаем с оформлением, дистанционным управлением, налоговыми вопросами. Комиссия от партнёра-застройщика, для клиента от 0 ₽. Другие юрисдикции без партнёра-застройщика не берём.
Что такое перепродажа с ремонтом и чем она отличается от флиппинга?
Флиппинг — частный случай перепродажи: купить, отремонтировать, продать с маржой на капитализации от ремонта. Перепродажа шире: включает маркетинг, переговоры, юридическое сопровождение продажи любых объектов, не только после ремонта. Комиссия от 2%.
Можно ли в одной сделке совместить жилую и коммерческую недвижимость?
Да, если сценарий клиента того требует. Предприниматель берёт офис под компанию и квартиру под перепродажу: два актива, одна команда, один стандарт проверки до аванса. Инвестор сравнивает доходность квартиры с готовым арендным бизнесом, сравнение делается по практике, а не по буклетам. Один цикл сделки, четыре класса активов под одной крышей.
Как проверяем факты
В статьях используем открытые данные застройщиков, витрины ЦИАН и Домклик, проектные декларации, фактические прайс-листы и внутреннюю базу сделок. Цены, наличие лотов, ставки и условия быстро меняются, поэтому расчёты на сайте являются аналитическим сценарием, а не обещанием доходности или роста цены.
Что сделать после прочтения
Если вы выбираете объект в Москве, полезно перейти от общего разбора к конкретному сравнению: ЖК, цена входа, планировка, ликвидность, условия оплаты и риски сделки.