Повторный клиент · Новостройка
Отказ от лота ради продажи в 2028
повторный клиент · 2 лота ФСК
Два лота ФСК: Симоновский вал со сдачей 2030 и сданный Rotterdam. Под перепродажу в 2028 первый не подошёл, выход только переуступкой. Разбор показывает, как горизонт сделки отсекает красивый лот.
Задача
- ◆ Повторный клиент IEH, предприниматель с семьёй, уже покупал квартиру для инвестиций. Его запрос: до 30 млн ₽, 45–55 м², перепродажа через 2 года (примерно в 2028), первоначальный взнос наличными и рассрочка на остаток до 300 тыс ₽/мес. Ранее он рассматривал ЖК Артель, Нексус и Эра, но отказался: сроки сдачи были слишком отдалёнными, а локации ему эмоционально не подошли.
Что мы сделали
- ◆ По скриншотам составили инвестиционный паспорт двух лотов: Симоновский вал (ФСК, 2-к 49,8 м², сдача Q2 2030) и Rotterdam (ФСК, 1-к евро-2 41,9 м², сдан, Нагатинская наб.)
- ◆ Сопоставили срок планируемой продажи со сроками сдачи: в 2028 году лот со сдачей в 2030 году можно продать только по переуступке ДДУ, без ключей. Это влияет на ликвидность и цену продажи.
- ◆ Рассчитали три сценария продажи Лота B: базовый, пессимистичный и оптимистичный. Учли расходы на перепродажу: комиссию, налог, отделку и расходы на владение объектом.
- ◆ Сравнили недвижимость с депозитом на тех же 2 годах: при ставке 16–18% депозит на весь 25,6 млн давал +8–9 млн, недвижимость проигрывала по cash-on-cash без роста >35%.
- ◆ Вывод с условиями: Лот A не подходит для заявленной перепродажи без расчёта переуступки. Лот B можно рассматривать после подтверждения цены, рассрочки и согласия клиента на метраж 41,9 м².
| Критерий | Лот A: Симоновский вал | Лот B: Rotterdam | Вес |
|---|---|---|---|
| Цена, млн ₽ | 26,0 | 25,6 | оба в бюджете |
| Метраж, м² | 49,8 ✅ | 41,9 ⚠️ | высокий |
| Продажа через 2 года | 🔴 только переуступка | 🟢 готовый объект | критичный |
| Сдача | Q2 2030 | Сдан | критичный |
| ₽/м² | ~522k | ~611k | средний |
| Рассрочка ≤300k/мес | уточнить график ФСК | сдан — меньше гибкости | критичный |
| Итого | 🔴 | 🟡 |
Результат
- ◆ Лот A (Симоновский вал, 26,0 млн ₽, 49,8 м², сдача Q2 2030) — вердикт 🔴 для продажи в 2028 году: только переуступка, без готового объекта
- ◆ Лот B (Rotterdam, 25,6 млн ₽, 41,9 м², сдан, метро Нагатинская ~3 мин) — вердикт 🟡: можно рассматривать после подтверждения цены, рассрочки и согласия клиента на метраж
- ◆ Базовый сценарий продажи Лота B в 2028 году: ~28,2 млн ₽ при допущении роста +5%/год (гипотеза, не прогноз)
- ◆ Клиенту показали сравнение перепродажи и депозита. Это разбор сценариев, а не рекомендация выбрать депозит.
- ◆ Следующий шаг — 15-минутный звонок: обсудить согласие на 41,9 м², сумму первоначального взноса, актуальную цену FSK и таблицу сравнения перепродажи с депозитом
Базовый
~28,2 млн ₽
+5%/год, бизнес-класс, ликвидная локация
~2,6 млн до расходов
Пессимистичный
~25,6–24,0 млн ₽
0% роста, ставка 20%+, спрос −10%
риск отсутствия роста цены в течение 2 лет
Оптимистичный
~29,8 млн ₽
+8%/год + надбавка за вид/этаж
нужен сильный маркетинг при продаже
Расчёты основаны на публичных данных застройщика, рыночных ориентирах и моделировании Investera Pro. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Сценарии exit — гипотезы, не прогноз. Окончательное решение принимается после верификации брокером и юридической проверки ДДУ/переуступки. Прошлая доходность не гарантирует будущую.
Почему это сработало
- ◆ Срок сделки — 2 года — главный критерий отбора. Для продажи в 2028 году лота со сдачей в 2030 нужна отдельная модель переуступки.
- ◆ Repeat-клиент уже понимает ликвидность и доверяет разбору, поэтому честный отказ от лота работает лучше, чем красивая история
- ◆ В паспорт включили сравнение с депозитом, чтобы предприниматель мог сопоставить варианты вложения капитала.
- ◆ 41,9 м² вместо запрошенных 45–55 м² — компромисс. Клиент принимает его только после расчёта продажи.
Ваш сценарий до сделки
Разберём ваш лот по цифрам, как в этом кейсе
Пришлите бюджет, срок владения и 1–2 лота на сравнение. Покажем, что проверить до брони: цену, сценарий продажи, рассрочку и риски.