Первоначальный взнос по ипотеке: минимум, ставка, маткапитал

Первоначальный взнос (ПВ), часть стоимости квартиры, которую покупатель платит из собственных средств, а остаток покрывает ипотека. В 2026 году минимум по рыночной ипотеке в Сбербанке составляет 20,1%, по семейной от 20%, в рассрочке от 10%. Чем больше ПВ, тем ниже ставка: разница между взносом 20–30% и 50%+ доходит до 2,2 п.п. Источник: Сбербанк, ВТБ, Минфин РФ, июль 2026.

Что это значит простыми словами

Покупатель квартиры за 20 млн ₽ с ПВ 20% вносит 4 млн ₽ своими деньгами, а 16 млн ₽ берёт в ипотеку. Банк не выдаёт кредит на полную стоимость: собственные средства покупателя показывают его платёжную дисциплину и снижают риск банка. Если заёмщик перестанет платить, банку нужно продать залог, и ПВ покрывает возможное падение цены при реализации.

Минимум ПВ зависит от программы. Рыночная ипотека в Сбербанке от 20,1%, в Альфа-Банке и ВТБ от 20%. Семейная ипотека под 6%: от 20% в банках с проектным финансированием и от 40,1% в остальных. Рассрочка от застройщика снижает порог до 10–30%. Без ПВ ипотеку не оформить: это требование закона и банковского риск-менеджмента.

На ставку влияет не только программа, но и размер самого взноса. В Сбербанке при ПВ 20–30% ставка выше на 2,2 п.п., чем при ПВ 50% и выше. На кредите 16 млн ₽ на 20 лет это разница в платеже около 25–30 тысяч рублей в месяц. Подробно о ставках в справке о льготной ипотеке.

Минимальный ПВ по программам — таблица

Семейная ипотека с ПВ 20% доступна только в банках, которые кредитуют застройщиков с проектным финансированием через эскроу: Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ. В остальных банках порог по семейной программе поднимается до 40,1%. Это связано с тем, что банк-кредитор застройщика берёт на себя часть рисков проекта. Про условия семейной программы в отдельной справке.

Что можно использовать как ПВ

Собственные средства — основной источник ПВ. Это могут быть накопления, доход от продажи другой недвижимости, подаренные деньги с документальным подтверждением. Банк проверяет происхождение крупных сумм: выписки по счетам за 3–6 месяцев, договоры продажи.

Материнский капитал, полноценный источник ПВ по закону. В 2026 году на первого ребёнка СФР выплачивает 728 921,90 ₽, на второго: до 963 243,17 ₽. Эти деньги можно вложить в ПВ целиком или добавить к собственным накоплениям. Использование маткапитала оформляется через пенсионный отдел банка после одобрения заявки. Источник: СФР, 2026.

Субсидии от застройщика, отдельный механизм. Застройщик может предоставить скидку, которая зачтётся в ПВ, или оформить субсидированную ставку на первые годы. Это не бесплатные деньги: скидка компенсируется повышенной ценой договора или наценкой после окончания субсидии. Подробнее в справке о субсидированной ипотеке.

Как размер ПВ влияет на ставку

Чем выше ПВ, тем ниже ставка. Логика банка: больше собственных средств покупателя означает меньший риск дефолта и лучшую ликвидность залога при продаже. В Сбербанке по состоянию на июнь 2026 года разница между ПВ 20–30% и ПВ 50%+ составляет 2,2 п.п.

Пример. Квартира за 20 млн ₽, кредит на 20 лет. При ПВ 20% (4 млн ₽) кредит 16 млн ₽, ставка условно 16,5%. При ПВ 50% (10 млн ₽) кредит 10 млн ₽, ставка 14,3%. Платёж в первом случае около 224 000 ₽/мес, во втором примерно 128 000 ₽/мес. Переплата за 20 лет отличается на 12,5 млн ₽.

ПВ работает не только на ставку, но и на одобрение. Банк смотрит на соотношение ПВ к доходу заёмщика: если ПВ формируется из кредита или потребительского займа, это снижает шанс одобрения. Банк требует подтверждение, что ПВ — собственные средства или маткапитал.

Что выгоднее: большой или маленький ПВ

Большой ПВ выгоднее по математике. Меньше тело кредита, ниже ставка, меньше ежемесячный платёж и переплата за весь срок. Если ПВ 50% вместо 20% на квартире за 20 млн ₽ при сроке 20 лет, экономия на переплате может достигать 12–15 млн ₽.

Но есть нюанс. Если свободные деньги можно вложить в инструмент с доходностью выше ставки по ипотеке, математически выгоднее минимальный ПВ и инвестиции остатка. При рыночной ставке 16% и доходности альтернативы 8% это не работает. При льготной семейной ставке 6% и доходности 10%+ — работает.

Решение зависит от горизонта планирования и отношения к долгу. Для большинства покупателей с одним объектом и одной ипотекой больший ПВ — безопаснее. Платёж ниже, запас прочности при потере дохода выше.

Можно ли без ПВ

Нет. По закону и правилам банков ПВ обязателен. Минимум 20% для рыночной ипотеки, 20% для семейной (или 40,1% в отдельных банках), от 10% для рассрочки. Нулевого ПВ по ипотеке на новостройки в России нет с 2008 года.

Схемы «без ПВ» в рекламе обычно означают одно из двух: либо ПВ формируется из маткапитала полностью (если ребёнок есть), либо застройщик даёт скидку, которая закрывает ПВ формально, но цена квартиры выше. Второй вариант: субсидированная ипотека, где переплата распределена на весь срок. Альтернатива без банка: рассрочка от застройщика, но и там ПВ от 10% обязателен.

Чек-лист по ПВ перед сделкой

• Проверить минимум ПВ по выбранной программе и банку до подачи заявки.
• Уточнить, меняется ли ставка при увеличении ПВ до 30% или 50%.
• Подтвердить происхождение средств: выписки по счетам за 3–6 месяцев, договоры продажи, справка об остатке маткапитала.
• Если используете маткапитал, заложить 1–2 недели на оформление через пенсионный отдел банка.
• Сравнить рассрочку от застройщика с ипотекой: при сроке до 3 лет и ставке 0% рассрочка может быть дешевле.
• Не брать потребительский кредит на ПВ: банк отклонит заявку или повысит ставку.

Первоначальный взнос — это не формальность ради банка, а ваш запас прочности. Чем выше ПВ, тем меньше платёж, ниже ставка и спокойнее сон.