Repeat-клиент · Новостройка
Отказ от лота ради exit 2028
repeat-клиент · 2 лота ФСК
Два лота ФСК: Симоновский вал со сдачей 2030 и сданный Rotterdam. Под перепродажу в 2028 первый не подошёл, выход только переуступкой. Разбор показывает, как горизонт сделки отсекает красивый лот.
Задача
- ◆ Repeat-клиент IEH, предприниматель с семьёй, уже покупал квартиру под инвест. Запрос: до 30 млн ₽, 45–55 м², перепродажа через 2 года (exit ~2028), первый взнос наличными и рассрочка до 300 тыс ₽/мес на остаток. Ранее смотрел ЖК Артель, Нексус, Эра — отказался из-за долгой сдачи и отсутствия эмоционального match с локацией.
Что мы сделали
- ◆ Собрали Investment Passport по двум лотам со скринов: Симоновский вал (ФСК, 2-к 49,8 м², сдача Q2 2030) и Rotterdam (ФСК, 1-к евро-2 41,9 м², сдан, Нагатинская наб.)
- ◆ Свели горизонт клиента со сроками сдачи: при exit 2028 лот с сдачей 2030 продаётся только как переуступка ДДУ, без ключей. Это меняет ликвидность и цену выхода.
- ◆ Посчитали три сценария exit по Лоту B: базовый, пессимист, оптимист — с расходами на flip (комиссия, налог, отделка, holding cost).
- ◆ Сравнили недвижимость с депозитом на тех же 2 годах: при ставке 16–18% депозит на весь 25,6 млн давал +8–9 млн, недвижимость проигрывала по cash-on-cash без роста >35%.
- ◆ Сформировали честный вердикт с оговоркой: Лот A не брать под заявленный флип без модели переуступки; Лот B — рабочий вектор при подтверждении цены, рассрочки и согласии на метраж 41,9 м².
| Критерий | Лот A: Симоновский вал | Лот B: Rotterdam | Вес |
|---|---|---|---|
| Цена, млн ₽ | 26,0 | 25,6 | оба в бюджете |
| Метраж, м² | 49,8 ✅ | 41,9 ⚠️ | высокий |
| Exit через 2 года | 🔴 только переуступка | 🟢 готовый объект | критичный |
| Сдача | Q2 2030 | Сдан | критичный |
| ₽/м² | ~522k | ~611k | средний |
| Рассрочка ≤300k/мес | уточнить график ФСК | сдан — меньше гибкости | критичный |
| Итого | 🔴 | 🟡 |
Результат
- ◆ Лот A (Симоновский вал, 26,0 млн ₽, 49,8 м², сдача Q2 2030) — вердикт 🔴 под exit 2028: перепродажа только переуступкой, без готового объекта
- ◆ Лот B (Rotterdam, 25,6 млн ₽, 41,9 м², сдан, метро Нагатинская ~3 мин) — вердикт 🟡: рабочий вектор при подтверждении цены, рассрочки и согласии на метраж
- ◆ Базовый сценарий exit 2028 по Лоту B: ~28,2 млн ₽ при допущении +5%/год (гипотеза, не прогноз)
- ◆ Сценарий «флип vs депозит» показан клиенту как разбор, а не как рекомендация выбрать депозит
- ◆ Следующий шаг — 15-минутный звонок: согласие на 41,9 м², сумма ПВ, актуальная цена FSK, таблица флип vs депозит
Базовый
~28,2 млн ₽
+5%/год, бизнес-класс, ликвидная локация
~2,6 млн gross до расходов
Пессимист
~25,6–24,0 млн ₽
0% роста, ставка 20%+, спрос −10%
риск «встать в цене» на 2 года
Оптимист
~29,8 млн ₽
+8%/год + premium за вид/этаж
нужен сильный маркетинг выхода
Расчёты основаны на публичных данных застройщика, рыночных ориентирах и моделировании Investera Pro. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Сценарии exit — гипотезы, не прогноз. Окончательное решение принимается после верификации брокером и юридической проверки ДДУ/переуступки. Прошлая доходность не гарантирует будущую.
Почему это сработало
- ◆ Горизонт сделки 2 года — главный фильтр: лот с сдачей 2030 не может быть активом с выходом в 2028 без отдельной модели переуступки
- ◆ Repeat-клиент уже понимает ликвидность и доверяет разбору, поэтому честный отказ от лота работает лучше, чем красивая история
- ◆ Сравнение с депозитом включено в паспорт намеренно: предпринимателю нужна полная картина, а не продажа актива
- ◆ Метраж 41,9 м² против запроса 45–55 м² — компромисс, который клиент принимает только после цифр exit, а не до них
Ваш сценарий до аванса
Разберём ваш лот по цифрам, как в этом кейсе
Пришлите бюджет, горизонт и 1–2 лота на сравнение. Покажем, что проверить до брони: цену, exit, рассрочку, риски.